[8·13 부동산대책] 대출 규제 유지하되 숨통 튼다…가계대출 총량 늘리고 PF 보증 확대

주택공급 촉진 금융지원 47.8조+α…정상 사업장 자금 공급

가계대출 증가 목표 1.5%→3.0%…약 30조 추가 여력

이억원 금융위원장(오른쪽)이 13일 정부서울청사에서 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 주택 공급과 입주 과정에서 막힌 금융 병목을 풀기 위해 가계대출 공급 여력을 약 30조원 늘리고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원도 대폭 확대한다. 이주비·중도금·잔금대출 등 실수요 대출이 총량 규제에 막히지 않도록 하고, 정상 PF 사업장에는 공적보증을 늘려 착공을 지원한다는 구상이다.

금융위원회는 13일 이 같은 내용의 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 핵심 규제는 유지하되 주택 공급과 실수요에 필요한 자금에는 숨통을 틔우는 것이 핵심이다.

우선 올해 가계부채 총량 증가율 목표를 당초 1.5%에서 3%로 높인다. 금융권의 가계대출 공급 여력이 약 30조원 추가로 생긴다. 정부는 이를 일반 주택 매수 수요가 아닌 재건축·재개발 이주비와 신축 단지 중도금·잔금대출, 청년 주거안정 등에 우선 활용할 방침이다.

다만 연초 세운 총량 목표를 불과 수개월 만에 두 배로 높이는 만큼 당초 1.5% 목표가 지나치게 빡빡했던 것 아니냐는 지적이 나온다. 총량 규제가 실수요 대출까지 막는 부작용으로 이어지면서 결국 목표를 다시 조정하게 됐기 때문이다.

이주비와 중도금·잔금대출 등 주택 공급 관련 주담대는 금융회사 총량관리에서 별도로 관리한다. 총량 때문에 이미 분양받은 주택의 입주나 정비사업이 차질을 빚는 상황을 막겠다는 것이다. 서울 '디에이치 방배', 수원 '매교역 팰루시드' 등 9월 입주 단지에서 불거진 잔금대출 혼란도 상당 부분 해소될 전망이다.

문제는 추가로 생긴 30조원의 대출 여력을 정부 의도대로 관리할 수 있느냐다. 금융회사별·용도별 배분 과정에서 일반 주택 매수 수요로 번지면 총량 확대 자체가 규제 완화 신호로 받아들여질 수 있다.

신진창 금융위 사무처장은 "금융권과의 협의를 통해 전체적인 총량관리 수준이 구체화될 것"이라며 "당장 현장에서의 불편함이 줄어들 것으로 예상된다"고 말했다.

PF 금융지원도 확대한다. 자금 문제로 정상 사업장의 착공이 지연되는 것을 막기 위해 지원 규모를 현재 26조3000억원에서 47조8000억원 이상으로 늘린다. 정상 사업장 공적보증은 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 확대한다. 직전 3년 평균 13조1000억원의 2.2배다.

착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원을 집중 공급한다. 주거 사업장 보증비율도 기존 90~95%에서 100%로 한시 확대하고, PF 보증수수료 30% 인하 조치는 2027년 말까지 연장한다.

부실 PF 정리 자금도 늘린다. 캠코 PF 정상화 지원펀드를 3조원 이상 새로 조성하고 은행·보험권 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로 확대한다. 금융업권 자체 정상화펀드도 7조3000억원에서 10조원으로 늘린다.

PF 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 올해 3월 말 169조8000억원으로 줄었다. 정부는 구조조정 과정에서 정상 사업장까지 자금 조달에 어려움을 겪고 있다고 보고 있다. 다만 보증과 유동성 공급을 크게 늘리면서 사업성이 떨어지는 사업장까지 연명시키거나 PF 구조조정이 느슨해졌다는 신호를 주지 않는 것이 과제다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "인허가 이후 착공으로 넘어가지 못하는 가장 큰 이유는 자금 문제"라며 "금융비용과 공사비 상승 등으로 사업 정체가 장기화된 정비사업장에 숨통이 트일 것"이라고 말했다.