25억 초과 아파트 거래 급랭…대출 한도 2억에 고가주택 시장 '멈칫'

15억~25억 구간은 '거래 절벽' 수준

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 부동산 대책 시행 직후 서울 고가 아파트 시장이 급랭하고 있다. 정부가 고가 주택에 대한 수요 억제 의지를 대출 규제에서 드러내자 시장이 즉각 반응한 모양새다. 토지거래허가제 등이 지난 20일부터 시행된 만큼 고가 아파트 시장 위축은 갈수록 심화될 전망이다. 

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 부동산 정책 발표 이후 지난 16일부터 20일까지 5거래일 동안 서울 내 시가 25억원을 초과하는 아파트 매매계약 건수는 불과 5건으로, 규제 직전 같은 거래일의 36건 거래 대비 86.1% 줄었다.

정부는 지난 15일 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역에서 주택 가격 구간별로 주택담보대출(주담대) 한도를 차등 적용하기로 했다. 16일부터 시가 15억원 이하 주택은 기존 6·27대책의 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출 한도를 묶었다.

고가 아파트를 겨냥한 규제인 만큼 정책 발표 이후 서울 아파트 수요가 고가를 중심으로 급감할 것이라는 예측이 많았다. 

실제로 서울 아파트 매매계약 총건수가 1628건에서 128건으로 급감했고, 이 중 15억원 초과~25억원 이하 주택은 246건에서 20건으로 91.9% 감소해 거래 절벽 수준을 보였다. 고가 거래가 시장에서 가장 크게 줄어든 모습으로 실거주 수요뿐 아니라 투자 수요까지 대출 제한으로 진입 문턱이 높아졌다는 분석이다. 

부동산 중개업계에선 강남권을 중심으로 매수 문의가 사실상 뚝 끊긴 상태라고 보고 있다. 서울 서초구 잠원동의 한 중개업소 관계자는 "고가 아파트 매물은 나와 있어도 계약으로 연결되는 경우가 많이 줄었다"며 "대출 2억원만 받고 나머지는 현금으로 집을 살 수 있는 여력 있는 실수요자가 많지 않기 때문"이라고 말했다.

더욱이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 일괄 지정하는 '3중 규제' 체계가 시작한 만큼 규제 지역 내에서의 거래량 감소는 더 심해질 것으로 예상된다. 투기과열지구·조정대상지역 규제는 16일부터 적용되며 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)의 경우 기존 70%에서 40%로 강화됐다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.

20일부터는 규제 지역 전역에서 토지거래허가제가 시행됐다. 이들 지역은 아파트 거래 전 지자체장의 허가를 받아야 하고 허가를 받은 뒤에는 취득일로부터 2년간 실제 거주해야 한다. 허가 없이 계약을 체결하면 계약 효력을 상실하고, 실거주 의무 등을 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 허가 취소 조치를 받을 수 있다. 그만큼 고가 아파트 시장 위축이 당분간 이어질 가능성이 높은 상황이다. 

전문가들은 당분간 고가 아파트 거래는 급격히 줄어들 수밖에 없고 가격 조정이 이어질 가능성이 있다고 내다봤다. 실수요자들의 대출 진입도 높아지면서 '내 집 마련' 기회도 사라지는 부작용도 예상했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "아파트 거래량 감소는 6개월 이상 지속되고 이로 인한 시장의 부작용도 우려된다"며 "신고가와 신저가가 같이 나타날 가능성이 있고 이로 인한 양극화 심화가 발생할 수 있다. 실수요자들의 주거 이전이 상당히 불편해질 것"이라고 설명했다.