[통계로 보는 부동산] 서울 아파트 거래만 '절벽' 아니다…전세·월세도 급감

서민 주거불안 확산...토허구역 확대로 전월세 매물 고갈 진행

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

서울 부동산 시장이 10·15 대책 이후 급속히 얼어붙고 있다. 매매 시장에서 거래가 사라지는 '거래 절벽' 현상이 뚜렷해졌을 뿐 아니라, 임대차 시장까지 동시에 위축되고 있는 것으로 나타났다. 실수요자들의 '내 집 마련'이 막히고 전월세 시장으로 몰리고 있지만, 전월세 매물이 감소하며 주거 불안정이 확대되고 있다는 분석이다.

11일 부동산 업계에 따르면 서울부동산정보광장에 따르면 올해 11월 서울 아파트 매매 거래량은 2624건으로 집계됐다. 10월 거래량인 8489건에서 69% 급감했다. 10·15 부동산 대책 시행 이후 규제지역과 토지거래허가구역이 서울 전역에 확대 적용되면서 실거주 의무가 강화된 영향이 큰 모습이다. 

아파트 매매 시장이 급속하게 냉각된 가운데 서민 주거지대로 기능하는 전월세 시장에서도 '거래 기근'이 나타나고 있다. 11월 서울의 전세 거래량은 9986건으로, 지난 1년 중 가장 낮은 수준까지 떨어졌고, 올해 처음으로 1만건 미만으로 내려갔다. 

업계에서는 지난 여름부터 이어진 신규 입주 물량 감소 흐름이 본격화된 데다, 서울 전역에서 실거주 요건이 강화된 영향에 전세 매물이 시장에서 빠르게 소멸하고 있다고 보고 있다. 

또 10·15 대책 후 1주택자의 전세자금 대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 전세대출이 금지되는 등 전세대출에도 규제가 강화되면서 거래량이 빠르게 줄어드는 것으로 분석된다. 

월세 시장도 비슷한 모습을 보였다. 11월 서울 아파트 월세 거래량은 7443건으로, 전세와 마찬가지로 올해 가장 적은 거래가 이뤄졌고, 올해 처음으로 8000만건 밑으로 내려갔다. 

전세와 월세 모두 거래량이 줄어드는 배경에는 계약갱신 증가도 작용한 것으로 풀이된다. 입주 물량이 눈에 띄게 감소하면서 세입자들이 기존 거주지를 유지하려는 선택을 하고 집주인 역시 전월세 물건을 신규로 내놓지 않는 경향이 규제 강화 이후 심해졌다는 분석이다. 

국토교통부 실거래가시스템의 전월세 거래신고 정보를 분석한 결과에 따르면 10·15 대책 이후 37일간(10월 16일∼11월21일) 체결된 서울 아파트 전월세 계약 2만여건 가운데 갱신 계약 비중은 44.4%를 기록했다. 계약된 전월세 계약의 절반가량이 재계약인 셈이다. 대책 전 37일간의 갱신계약 비중 42.7%에 비해 1.7%포인트 높았다. 

이런 현상은 내년에 더 심화할 전망이다. 서울의 내년 아파트 입주 예정 물량이 올해 대비 30% 이상 감소할 것으로 전망되기 때문이다. 

노원구의 한 공인중개사 관계자는 "전월세 급감은 단순한 거래량 감소가 아니라 집을 구하지 못한 사람들의 주거가 불안해졌다는 것"이라며 "정책을 강화할수록 자금이 없는 사람들만 피해보는 구조"라고 설명했다.