"6억 넘는 대출 안 돼"…서울 아파트 74% '직격탄'

18개 자치구 대출 한도 줄어…강남권 매수엔 25억 현금 필요

서울 경부고속도로 인근 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

정부가 지난 28일부터 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 예상된다. 

29일 부동산R114의 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출 여신 한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.

18개 구의 경우 비규제 지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제 지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용하면 종전에는 최대 6억원 이상 대출이 가능했다. 하지만 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한되며 가구 수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 영향을 받는다. 이는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당한다. 

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 약 14억6000만원이라는 점을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정 시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 6억원 대출 한도로 인해 8억6000만원의 자기 자금이 있어야 입주가 가능해진 셈이다. 

평균 시세가 30억원을 넘는 서초구와 강남구는 규제지역으로 인해 LTV 50%를 적용받아도 이전까지는 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 앞으로는 25억∼26억원의 현금이 있어야 강남권 아파트 구매가 가능해졌다. 용산구와 송파구 역시 대출액이 4억원 이상 줄게 되면서 최소 16억~17억원의 현금이 필요해졌다. 

이들 지역은 전세를 낀 매매, 이른바 갭투자가 불가능한 토지거래허가구역인 만큼 실질적으로 자금 여력이 있는 매수자만 접근 가능한 구조가 되면서 양극화를 더 심화시킬 것이란 전망이 나온다. 

마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선이다. LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하고 평균 9억∼10억원이 있어야 아파트를 살 수 있다. 

현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울 지역은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구가 유일하다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로 LTV 70%를 적용해도 대출 가능액이 6억원 이하이기 때문이다.

서울을 벗어난 경기도 과천·성남·하남 등 일부 고가 지역은 시세가 9억~20억원대에 달해 이번 고강도 대출 규제 직격탄을 피하기 어려울 전망이다.

이런 이유로 시장에서는 일단 이번 초강력 대출 규제로 당분간 수도권 주택 시장의 거래 위축이 불가피할 것으로 예상하고 있다. 

다만 집값이 점차 하락하면 수도권에서도 전세가율이 높은 지역으로 갭투자가 확대될 것이란 전망도 나온다. 토지거래허가구역이 아닌 곳은 전세 보증금을 통해 매수할 수 있는 길이 열려 있기 때문이다. 대출 규제를 피하기 위해 단기 대부업체 자금을 활용한 편법·불법 대출이 증가할 것이라는 관측도 나온다.

이번 대출 규제 시행 직후 일부 중개업소에는 대출 문의가 급감한 것으로 알려졌다. 무리하게 대출을 받아 집을 사려던 사람들이 이번 조처로 시장 분위기를 관망하기 시작했다는 분석이다.