[김윤섭의 MONEY! 부동산] "토허제도 못 막는다" '똘똘한 한 채' 수요에 폭발하는 서울 집값...정부 규제 카드 만지작

서울시의 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 관망세를 이어가던 주택 시장의 흐름이 빠르게 바뀌고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 재건축 단지를 중심으로 시작된 상승세가 비강남권은 물론 경기 지역까지 번지는 모습이다.

추가 금리 인하와 주택공급 부족으로 집값이 오를 거라는 전망이 힘을 얻은 상황에서 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'는 새 정부 출범 기대감까지 겹쳐 부동산시장이 들썩일 조짐을 보이는 것이다. 이에 정부도 "서울 부동산시장 상황이 엄중하다"는 판단을 내놓고 대응에 나섰다.

전문가들은 공급 부족 우려와 함께 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화하면서 수요자들이 빠르게 움직이고 있다며 향후 집값 상승세가 더욱 가팔라질 수 있다고 내다봤다.

13일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격 동향 조사 결과 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 올랐다. 19주 연속 상승세로 지난해 8월 이후 10개월 만에 최대 상승 폭이다. 계엄 이후 6개월간 이어졌던 불확실성이 해소되면서 대선 이후 시장 분위기가 빠르게 회복되고 있는 모습이다.

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서울은 서초·강남이 먼저 움직이면 송파, 강동이 뒤따라 오르고 강북 지역으로 확산하는 이른바 '집값 상승 공식'이 나타나는 모습이다.

자치구 중에서는 송파구 아파트 매매가격이 0.71% 오르며 상승 폭이 가장 컸다. 송파구 아파트값은 5월 둘째 주 0.12%에서 0.22%→0.30%→0.37%→0.50% 등으로 상승률이 갈수록 확대되고 있다. 송파 다음으로는 강동(0.50%), 성동(0.47%), 마포(0.45%), 용산(0.43%) 순이었다.

그간 약세를 보인 강북권 노도강 집값도 상승세가 뚜렷했다. 노원구(0.07%), 도봉구(0.02%), 강북구(0.06%) 등 모두 상승 폭을 키웠다.

실거래가에서도 상승세는 확인된다.

'잠실엘스' 전용면적 84㎡는 지난달 24일 31억4000만원에 거래됐다. 지난 3월 거래된 31억원보다 4000만원 더 올라 신고가를 썼다. 강남구 일원동 개포현대4차 전용면적 73㎡는 지난달 20일 18억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 지난 1월 거래보다 1억5000만원 오른 금액이다. 노원구 상계동 노원센트럴푸르지오 전용 104㎡(17층)는 지난 5일 14억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 2023년 직전 거래보다 7억원이나 오른 가격이다.

전문가들은 7월 대출 규제 전 집을 사려는 '막차' 수요와 규제로는 집값을 막지 못한다는 심리가 불안감으로 이어지며 매수 심리를 자극하고 있다고 진단했다. 대선 이후 정치·경제적 불확실성이 해소된 점도 집값 상승 흐름에 긍정적 요인으로 작용한 것으로 풀이된다.

토허구역 재지정 이후 다시 집값 상승세가 나타나면서 시장에 규제로 집값을 막지 못한다는 심리가 퍼지고 있다고 분석했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "토허구역을 확대 재지정하고도 집값이 가파르게 오르면서 수요자들의 심리적 마지노선이 무너졌다"며 "이에 더해 금리 인하, 공급 부족, 정치적 불확실성 해소 등이 '똘똘한 한 채' 선호랑 맞물리며 상승세가 다시 나타나는 모습"이라고 진단했다.

특히 최근 한국은행이 기준금리를 인하한 가운데 추가 인하 가능성이 큰 만큼 올 하반기 집값 상승세가 폭발력을 가질 수 있다는 분석도 나온다. 기준금리가 지속해서 내려가면 결국 대출 금리 인하로 이어져 수요자들의 매수 심리를 자극할 수 있다는 분석이다.

서울을 중심으로 집값 상승세가 더욱 가팔라지면서 정부도 "서울 부동산시장 상황이 엄중하다"는 판단을 내놓고 대응에 나섰다.

정부는 지난 12일 '부동산시장 점검 태스크포스' 회의를 열고 "투기, 시장 교란 행위나 심리 불안으로 인한 가수요 등이 시장 안정을 저해하지 않도록 각 부처의 가용한 정책 수단을 총망라해 검토하겠다"고 밝혔다. 대출 규제, 공급 확대, 규제지역 확대 등 집값 안정을 위한 수단을 모두 검토하겠다는 의미다. 오세훈 서울시장도 비상 상황이 되면 토허구역 추가 지정할 수 있다며 규제 가능성을 시사했다.

다만 전문가들은 규제 강화가 단기간 수요를 억제할 수 있지만 결국 장기적으로는 수요 쏠림 현상을 막기 힘들다며 꾸준한 주택 공급을 통해 시장 안정에 나서야 한다고 강조했다.

심형석 우대빵연구소(미 IAU교수) 소장은 "이번 토허구역 재지정 사례처럼 규제만 가지고는 집값을 안정시키기는 힘들다"며 "도심 내 주택 공급을 확대하고, 수요를 유인할 수 있는 규제 완화를 통해 시장 정상화를 꾀해야 한다"고 말했다.

이전과 같은 강력한 수요억제 정책은 부작용이 클 수 있는 만큼 대출 규제 등을 통한 수요 관리 방안을 검토해야 한다는 목소리도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "최근 서울 중심부에서 시작된 수요가 외곽까지 급격히 확산되고 있지만 수요억제 정책을 급하게 내는 것은 오히려 부작용이 우려된다"며 "다만 가계 부채가 최근 빠르게 늘어나고 있는 만큼 대출 모니터링을 통한 관리 방안은 고려할 필요가 있다"고 말했다.