줄어들지 않는 브리지론 30조원···올해 50% 손실 우려 커진다

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윤동 기자
입력 2024-02-12 16:54
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    올해 손실 가능성이 높은 브리지(Bridge)론 규모가 30조원에 달해 지난해 하반기 내내 거의 줄어들지 않은 것으로 파악됐다.

    시행하는 브리지론으로 마련된 자금으로 토지 매입 등의 사업 초기 단계를 진행하고, 다음으로 본격적인 건물을 올리는 과정을 앞두고 은행권 등에 본 PF 대출을 받게 된다.

    본 PF는 브리지론보다 대출 금리가 낮기 때문에 통상 시행사는 본 PF를 받아 브리지론을 상환하고 이후 사업의 나머지 단계를 마무리한다.

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[사진=연합뉴스]

올해 손실 가능성이 높은 브리지(Bridge)론 규모가 30조원에 달해 지난해 하반기 내내 거의 줄어들지 않은 것으로 파악됐다. 고금리가 장기화될 경우 브리지론 중 최대 50%의 손실 가능성이 예측돼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련해 다시 한번 파문이 커질 것으로 예상된다. 이에 올해 각 건설사들의 재무 관리·자금 조달 능력에 따라 생사가 갈릴 것이라는 분석이 나온다.

12일 한국건설산업연구원(건산연)과 신평사에 따르면 지난해 말 기준 건설사의 브리지론 규모가 약 30조원으로 집계됐다. 이는 앞서 건산연이 지난해 6월 말 기준 집계했던 브리지론 규모인 30조원과 거의 유사한 수준이다.

브리지론은 부동산 개발 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 지원하기 위해 마련된 고위험·고수익 대출을 의미한다. 통상 다음 단계인 본 PF로 이전되는 중간다리로 활용돼 브리지론이라는 이름이 붙었다.

브리지론은 아직 분양 수익 등의 예측이 어려운 초기 단계라 위험성이 높기 때문에 은행 등 1금융권이 아니라 증권사, 저축은행, 상호금융 등의 제2금융권에서 집행하는 경우가 많다. 시행하는 브리지론으로 마련된 자금으로 토지 매입 등의 사업 초기 단계를 진행하고, 다음으로 본격적인 건물을 올리는 과정을 앞두고 은행권 등에 본 PF 대출을 받게 된다.

본 PF는 브리지론보다 대출 금리가 낮기 때문에 통상 시행사는 본 PF를 받아 브리지론을 상환하고 이후 사업의 나머지 단계를 마무리한다. 이후 시행사는 준공 후 분양을 진행해 소비자로부터 대금을 받아 은행권의 본 PF를 상환하고 수익을 확정한다. 

지난해 6월 말 이후 브리지론 규모가 크게 줄어들지 않고 있다는 점은 이 같은 사업 절차가 막혀 있다는 의미다. 최근 부동산 경기 침체와 태영건설 워크아웃 사태로 건설사의 PF 리스크가 부각되면서 은행권이 본 PF 대출을 기피한 결과로 보인다. 상당수 부동산 PF 사업이 초기 단계에서 다음 단계로 넘어가지 못하고 브리지론 만기만 연장되고 있다는 것이다.

문제는 브리지론 만기가 계속해서 연기될 수 없는 점이다. 사업을 더 진행하지 못하고 높은 이자만 부담하게 될 경우 PF 사업장이 결국 파산할 수밖에 없는 탓이다. 건설 및 신평사들 사이에서는 지금 같은 고금리가 이어진다면 올해 30조원 규모의 브리지론 중 최대 절반가량이 손실을 볼 것이라는 관측이 나온다.

이 같은 손실이 현실화한다면 당장 증권사·저축은행·상호금융 등 2금융권이 피해를 입게 된다. 동시에 금융권도 건설사와 PF 사업에 대한 대출을 더욱 기피하게 될 수밖에 없어 건설사도 자금 조달에 큰 어려움을 겪게 될 것으로 예측된다. 지난 2022년 말 레고랜드 사태 이후 건설사들은 회사채나 기업어음(CP)을 발행하기 어려워진 탓에 주로 금융권 대출로 자금을 조달해왔는데 이마저도 막혀버릴 가능성이 높다는 것이다.

한 신평사 관계자는 "올해 브리지론 손해가 본격화된다면 건설사의 재무 여력이 더욱 줄어들 것"이라며 "현재 사업을 유지하고 새로운 사업을 시작할 만한 자금을 조달할 수 있는지 등 각 건설사의 재무 역량이 올해 생사를 좌우할 것으로 보인다"고 말했다.

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