누구나 당할 수 있는 전세사기... 유형과 예방법은?

전세사기 피해 지원을 위한 특별법 시행 첫날인 1일 오후 서울시청 서소문 별관 내 전·월세 종합지원센터에서 직원(왼쪽)이 피해자에게 상담신청서 작성 안내를 하고 있다. [사진=연합뉴스]

최근 인천 미추홀구를 비롯해 전국 곳곳에서 발생하고 있는 전세사기가 우리 사회의 큰 문제로 대두되고 있다. 정부를 비롯한 관계기관들은 전세사기를 당한 세입자들의 피해를 줄이고 재발을 막기 위한 여러 지원책과 방안을 내놓는 중이다.

전세사기의 경우 집을 매매하기에는 경제적 여유가 부족한 사회 초년생이나 저소득층이 주된 피해자여서 심각성이 매우 크다. 특히 전세사기 수법이 매우 다양해지고, 고도화되면서 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 전세사기의 유형과 수법을 살펴봐야 한다.
 

깡통전세부터 대항력 악용까지...다양해진 전세사기 수법

10일 한국공인중개사협회에 따르면 최근 전세사기는 △깡통전세로 발생하는 보증금 미반환 문제 △전월세 이중계약 △신탁사 소유 물건 사기 등 유형 또한 다양하다. 

#유형1. 깡통전세

A씨는 전세계약 전 꼼꼼하게 권리관계를 확인하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 했다가 두 달 후 집주인이 바뀌었다. 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정했다는 사실을 확인했다. 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려줬다가 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장해 A씨는 새 집주인이 빌린 금액을 갚고 해당 집을 구매하게 됐다.

해당 사례는 깡통전세를 통한 전세사기 수법이다. 임대인이 매매 시세보다 높은 가격으로 전세 계약을 맺은 뒤 명의를 제3자에게 넘기는 것으로 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생한다. 건축주와 직접 전세 계약을 했으나 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우, 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우도 전세사기 수법에 해당한다.

#유형2. 전월세 이중계약/동일물건 이중·삼중 계약

B씨는 신혼집 마련을 위해 공인중개사를 통해 보증금 8000만원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결했다. 그러나 실제 집주인은 따로 있었으며 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었다. 심지어 해당 임대계약마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것이었다. 

이러한 '이중·삼중 계약'도 전세사기의 대표적 사례다. 임대인 또는 공인중개사가 거래 중간에서 월세를 전세로 속이고 보증금을 가로채거나, 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하는 수법이다. 무자격자가 중개업 등록증을 대여받아 부동산 중개업소를 차리고 다른 사람과 공모해 월세로 주택을 임차한 뒤 중개업자와 집주인인 것처럼 신분을 위장하는 사례도 있다.

#유형3. 신탁사 소유 물건 사기

건물주 C씨는 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 54억원 가량의 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁해 세입자의 배당순위가 신탁사보다 선순위라고 속이고 전세계약을 체결했다. 이후 C씨와 공인중개사는 전세 보증금을 가로채 잠적했으며 해당건물이 경매에 넘어가면서 세입자들은 보증금을 한푼도 돌려받지 못했다.

이 사례는 신탁등기 주택을 이용한 전세사기 유형으로, 주로 사회초년생‧신혼부부 등이 이러한 사기로 인해 피해를 입고 있다. 

신탁회사에 부동산 소유권 등을 위임하고 신탁회사의 신용을 통해 대출을 받아 건물을 지은 경우 집주인과 신탁회사는 임대차보호법에 따라 신탁원부를 작성한다. 신탁원부에 따라 집주인은 신탁기간 중 수탁자(신탁회사) 및 우선 수익자(금융기관)의 사전동의 없이 임대차 계약 등의 행위를 할 수 없다. 즉 따라서 위의 사례에서 C씨는 신탁회사의 허락 없이 가짜 전세계약을 체결한 것이다. 

#유형4. 대항력 악용 사기

D씨는 지난해 6월 1일 전세계약을 체결하고 바로 확정일자를 부여받았다. 7월 1일 이사를 한 후 곧바로 전입신고를 했다. 이사 당일인 7월 1일까지 주택에는 선순위 근저당권이 없이 깨끗했다. 전세금에 대해 안심하고 있던 D씨는 1년 뒤 청천벽력 같은 소식을 들었다. 집이 경매에 넘어갔는데 D씨보다 순위가 빠른 대출이 있다는 것이었다.

아 사례는 임차인의 대항력이 주택의 인도와 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용한 전세 사기 수법이다. 대항력은 임차인이 임차 주택의 양수인, 경락인 등 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 임대차보호법에 의해 임대차는 그 등기가 없더라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.

하지만 임차인이 이사하고 전입신고를 한 같은 날에 집주인이 은행 대출을 받기 위해 근저당권 설정등기를 접수하면 은행이 내 전세금보다 먼저 대출을 회수할 권리를 갖게 된다. 대항력과 달리 근저당권 등기는 당일부터 효력이 발생하기 때문이다. 
 

이것만은 꼭 알아둬야...전세계약 핵심 체크리스트

앞서 언급한 사례들처럼 최근 전세사기 방식도 점점 다양해지고 고도화하고 있다. 국토교통부의 도움으로 전세 계약 전 핵심 체크리스트를 살펴봤다.

우선 예비 임차인은 전세 계약 전에 계약하려는 주택 상태를 확인해야 한다. 해당 주택이 불법·무허가 주택인지, 하자가 있는지, 적정 전세가율이 얼마나 되는지 등을 살펴야 한다. 

또한 보증금 안전 여부와 미반환 위험을 예방하기 위해 선순위 권리관계와 임대인의 세금체납 여부 등을 확인해야 한다. 

계약 체결 당일에는 임대인 또는 대리인 신분을 꼭 확인해야 한다. 만약 대리인이 올 경우 임대인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부돼 있는지 확인하고 직접 영상통화해 임대인의 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 한다.

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약 시 피해보상을 받을 수 없기 때문에 공인중개사 정상영업 여부를 확인하는 것도 중요하다. 또 임대인의 미납세금과 확정일자 부여현황 등을 확인할 수 있는 주택임대차표준계약서를 사용해야 한다. 

계약 체결 후에는 당일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 한다. '계약일'에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 돼 보증금을 지킬 수 있다. 

잔금 및 이사를 완료한 후에는 계약 체결 후 권리변동사항이 있는지 권리관계를 재확인해야 한다. 또한 전입신고 효력이 신고 다음 날부터 발생하기 때문에 최대한 빨리 전입신고를 해야 한다. 전세보증금 반환 관련 사고 발생에 대비해 HUG 등 전세보증금 반환보증에 가입하는 것도 필수다. 

한국공인중개사협회 관계자는 "전세사기는 사고가 일어나기 전에 예방하는 것이 중요하다"며 "강화된 윤리교육과 전세사기 방지 교육 등 내부 자정활동 및 제도적 장치 마련을 통해 국민재산권 보호에 앞장서겠다"고 말했다.