한화리츠 "연 6.85% 배당률 목표"…"임대료 상승효과에 안정적인 수익 보장"

[박성순 한화자산운용 리츠사업본부장 사진=한화자산운용]

“대기업, 공공기관 중심의 임차인으로 구성된 만큼, 안정적인 오피스 자산을 토대로 사장을 리드할 수 있는 '핵심 리츠'로 성장하겠다.”
 
박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 2일 서울 여의도에서 리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 향후 성장 전략을 발표하며 이같이 밝혔다.
 
오는 3월 말 국내 최초 보험사 기반의 리츠 상품이 출시된다. 한화생명이 대주주 스폰서 겸 임차인으로 있으며 한화손해보험, 한화생명금융서비스도 장기 임차해 안정적인 수익을 거둘 것으로 기대를 모으고 있다. 

박 본부장은 이날 “상장리츠 시장은 지난해 침체에서 조금씩 벗어나고 있다”며 “향후 금리 안정화 등의 호재가 이어질 경우 전체 규모 역시 지속 확대될 것”이라고 말했다.

 
한화리츠는 4월과 10월, 연 2회 반기 배당으로 연평균 6.85%의 배당률을 목표로 하고 있다. 임대료도 소비자물가지수(CPI)가 연동돼 있는 만큼, 앞으로도 배당 수익률은 상승하는 구조로 만들어졌다.
 
한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구·경기 안양∙부천∙구리 등에 위치해 있으며, 한화생명보험 사옥 네 곳을 매입했다.

자산 매입을 위한 투자재원 마련을 위해 한화리츠는 지난해 대출만기를 1~3년으로 차등화하여 조달금리 5.57%(가중평균)로 대출을 받았다. 해당 대출은 금리 최절정기에 이루어져 다른 상장리츠에 비해 높은 편이지만, 변동금리로 받아 향후 금리 하향세에 따라 대출 이자 비용을 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 

아울러 전체 대출금에 대한 만기 일정을 균등하게 분산해 금리 변동에 따른 리스크를 줄였으며, 2024년 이후 조기 상환 수수료가 발생하지 않도록 조정해 향후 리파이낸싱에서의 협상력을 확보하여 안정적인 자본 조달이 가능하도록 했다.

박 본부장은 “매입가격의 합리성이 결국 안정성이 기반이라고 생각한다”며 "저금리 시대에 나온 리츠는 그만큼 수익률이 당연히 낮을 수밖에 없다"고 말했다. 그러면서 "이론적으로 부동산 가격이 가장 낮을 때 매입했기 때문에 그만큼 가격은 안정적이다. 전국단위로 봐도 전체적으로 공실률은 낮아지고 있다"며 "임대료 상승 압박은 계속될 것 "이라고 강조했다. 
 
한화손해보험 여의도 사옥의 경우, 서울 주요 도심권역인 YBD(여의도권)에 위치해 있으며, 전체 임대율 99.9%, 한화그룹 계열사 임차 비율 91.7%에 달하는 대표 우량자산으로 꼽힌다. 

[사진=한화리츠 CI]

이외에도 한화리츠는 주주 친화적 거버넌스를 구축, 우선매수협상권을 확보해 향후 규모 성장을 이루겠다는 계획이다. 한화리츠는 한화그룹 이외의 투자자 측에서 두 명의 이사를 추천하고, 추가로 중립적인 회계사 출신의 이사를 선임하도록 했다. 기존 자산관리회사(AMC) 중심의 의사결정체계에서 탈피해 객관성과 독립성이 담보된 투자자 중심의 체계를 마련하기 위해서다.

이와 더불어 신용등급 작업과 자산 매입 작업 등을 추진한다는 방침이다.
 
박 본부장은 "은행 대출 뿐 아니라 시장에서 가능한 여러 옵션을 진행할 수 있도록 신용등급 상향 작업을 하려고 한다"며 "지수편입을 좋게 하기 위해 규모 성장을 이루는 등 올해 안에 우선매수협상권 협의, 자산 매입 작업 등 올해 안에 가시적인 성과를 낼 수 있도록 노력할 것"이라고 말했다.  

한화리츠는 유가증권(코스피)시장 상장을 목표로 지난해 9월 국토교통부로부터 영업인가를 승인 받았다. 지난달 23일 증권신고서의 효력이 발생했으며 오는 3월 말 상장을 목표로 하고 있다. 
 
한화리츠의 총 공모 주식 수는 2320만 주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6일과 7일 양일간 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13일부터 14일까지 실시된다. 회사는 이번 공모를 통해 약 1160억 원을 조달할 계획이며 대표 주관회사는 한국투자증권과 한화투자증권이 공동으로 맡았다.
 
이번 공모로 조달한 자금 중 1110억원은 브릿지론 상환에 사용되며, 나머지 조달 금액은 공모 산정에 들어간 비용을 충당할 예정이다.