[금리인상기 내집마련 전략]예비청약자 10명중 4명은 금리 고민...지분형 임대리츠 도전해볼까

[그래프=직방]

가팔라진 금리인상으로 내집마련을 고민하는 예비 청약자들의 고민이 깊어지고 있다. 미국 연방준비제도(연준)의 '자이엔트 스텝'과 한국은행의 추가 기준금리가 예고되면서 주택구매를 위한 대출 이자 부담이 빠르게 불어나고 있기 때문이다. 실제 올해 청약을 준비하는 예비청약자 10명중 4명은 '금리부담' 때문에 내집마련을 고민하는 것으로 나타났다.
 
◇금리 부담때문에 청약 고민 늘었다

8일 직방이 자사 어플리케이션 이용자 1324명 가운데 2022년 하반기에 아파트 청약 계획이 있다고 답한 응답자 988명에게 '청약 시 가장 걱정되는 점'을 묻자 '금리인상으로 인한 이자 부담 증가'라고 답한 응답자가 39.1%로 가장 많았다.
 
이어 △낮은 청약 가점, 높은 경쟁률 등으로 인한 낮은 당첨 확률(35.4%) △분양가상한제 개편에 따른 분양가 인상 우려(12.9%) △관심지역에 분양 단지 부족(6.1%) 등의 순으로 응답률을 보였다.
 

연령별로는 40대 이상은 '금리 인상으로 인한 이자 부담 증가'(40.4%)를 청약 시 걱정되는 점으로 가장 많이 선택한 반면, 20~30대 응답자는 '낮은 청약 가점과 높은 경쟁률 등으로 낮은 당첨 확률'(43.5%)을 꼽았다.
 
세대별로는 2~3인 가구 응답자와 4인 이상 가구 응답자는 '금리 인상으로 인한 이자 부담 증가'를 청약 고민 요소로 가장 많이 선택한 반면, 1인 가구는 '낮은 청약 가점, 높은 경쟁률 등 낮은 당첨 확률'을 가장 많이 선택했다.
 
금리인상과 분양가상한제 개편안 등으로 청약 계획을 변경했냐는 질문에 전체 응답자 중 38.9%가 '민간, 공공, 임대 등 청약 유형 변경 고려 중'이라고 응답했다. 이어 △계획에 변경, 영향 없다(24.5%) △지역 변경 고려 중(12.0%) △자금 축소 고려 중(11.5%) △면적 축소 고려 중(11.3%) 등 순이었다.

금리 인상 기조, 주택시장 관망세가 지속되면서 10명 중 3명의 청약 수요자들은 자격이 된다면 민간 외에 공공이나 임대 단지로도 관심을 돌릴 계획을 갖고 있는 것으로 나타났다. 또한 70% 이상이 원래 준비했던 청약 계획에서 유형 변경을 포함해 지역, 자금, 면적 등의 변경을 고려하고 있는 것으로 나타났다.
 
올해 아파트를 분양 받았거나 하반기에 청약 예정인 1019명에게 어떤 지역을 고려하는지 묻는 질문에는 '현 주거지, 생활권 주변'(59.8%)이 과반수로 가장 많았다.

이어 △수도권 3기 신도시(9.0%) △가족, 지인 거주지 주변(7.7%) △재개발, 재건축 정비사업 단지, 주변(7.6%) △그 외 개발호재나 투자유망 지역(6.8%) 등 순으로 나타났다.

거주지역별로 서울, 경기 거주자들은 2순위로 '수도권 3기 신도시'를 고려했고 인천, 지방5대광역시, 지방 거주자들은 2순위로 재개발, 재건축 정비사업 단지나 개발호재지, 가족, 지인 주변에 청약하겠다는 응답이 많았다.
 
선호하는 청약 면적은 '전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하'가 42.6%로 가장 많았다. 이어 △전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하(32.1%) △전용 60㎡ 이하(12.1%) △전용 102㎡ 초과~135㎡ 이하(10.1%) △전용 135㎡ 초과(3.0%) 순으로 나타났다.
 
이런 결과는 거주지역별, 세대 유형별로도 차이가 나타났다. 가장 선호하는 면적은 서울, 경기, 지방 거주자 군에서 '전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하'가 가장 많이 응답됐지만 인천과 지방5대광역시 거주자 군에서는 '전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하'응답이 가장 많았다.
 
모든 연령대에서 가장 선호하는 면적은 '전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하'로 응답됐지만 2순위 선호 면적은 연령별로 차이를 보였다. 20대는 2순위로 '전용 60㎡ 이하'(29.7%)를 선택했고 나머지 연령대는 '전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하'를 선택했다. 20대의 경우, 미혼의 단독 세대로 부양가족이 없을 가능성이 높아 선호하는 2순위 청약 면적은 전용 60㎡ 이하 소형이 많았다.
 
1인 가구와 2~3인 가구 모두 선호하는 면적은 '전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하' 응답이 가장 많았으나 1인 가구의 경우, 2순위는 60㎡ 이하, 2~3인 가구는 '전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하'로 나타났다. 반면 4인 이상 가구는 1순위가 '전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하', 2순위가 '전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하'로 세대 유형에 따라서 선호하는 면적도 차이를 보였다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "경기 불황, 금리 인상, 물가 상승 등의 영향으로 주택 수요자의 관망세가 지속되면서 청약시장도 영향을 받고 있다"며 "특히 금리 인상이 예비 청약자들에게 이자 부담 가중으로 이어지면서 이런 상황에서 주택 유형을 민간만 고집하지 않고 공공, 임대로도 눈을 돌리려는 수요도 많다"고 말했다.
 
◇금리인상 방어하는 내집마련 전략...지분형 임대주택리츠에 쏠리는 눈

금리인상기에 초기 자금 부담을 낮추면서 내집마련을 할 수 있는 전략으로는 지분형 임대주택리츠 등이 거론된다. 정부도 모아놓은 자금이 부족한 청년, 신혼부부 등을 위해 초기 자금부담이 적은 리츠를 활용한 내집마련 정책 확대에 고심중이다. 
 
리츠는 임대사업자가 투자자들로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다. 리츠를 통해 임대주택 공급에 필요한 자금을 조달할 수 있고, 공급 후에는 리츠에 주택운영을 맡겨 안정적인 수익과 주거를 제공할 수 있다는 장점이 있다. LH가 운영하는 '공공임대리츠', '공공지원형 민간임대리츠' 등이 대표적이다.
 
정부가 새롭게 도입을 검토중인 지분형 임대주택리츠는 현재 운영중인 공공임대, 민간임대리츠 등을 분양주택으로 확대한 것이다. 지분형 임대주택리츠는 입주 희망자가 주택 가격의 약 10%만 보증금으로 미리 부담하고 10년 동안 주택에 거주하면서 리츠 주식을 계속 매입해 주택지분의 약80%를 갖게 되면 소유권이 부여되는 구조다.
 
이 방식은 임차인이 대출 없이 주택을 구매할 수 있어 금리 인상으로 인한 이자 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 또 입주와 동시에 리츠의 주주가 되면서 매년 취득한 지분에 대한 배당도 챙길 수 있다. 특히 이 구조는 주택공급에 따른 개발이익을 사업자가 독점하는 것을 막는 효과도 있다.
 
업계 관계자는 "지분형 리츠는 임차인의 주거안정은 물론 장기적으로는 자산형성에도 큰 도움이 될 것"이라며 "특히 예비 청약자들은 관심 지역에 공급되는 청약 정보를 지속적으로 살펴보면서 자금 여력을 꼼꼼하게 따져보고 금리인상기인 만큼 무리하지 않게 접근하는 전략이 중요하다"고 조언했다.