올해 아파트값 2년 연속 두자릿수 상승·청약 인기 절정

2030세대 매수행렬 이어지고, 갭투자 여전

서울 역대 최고 평균 청약경쟁률 경신…하반기 분양물량 늘어

[자료=부동산R114]

 

주택 공급 감소 우려와 중저가 아파트 매수세에 힘입어 전국 아파트 매매가격이 2년 연속 두자릿수 상승률을 기록하는 등 올해 부동산 시장은 뜨거웠다. 특히 인천은 올해 30.6% 오르면서 전국 17개 시도 중 집값 상승률 1위를 기록한 것으로 나타났다.
 
26일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트값 상승률은 16.35%를 기록하며 2020년(13.46%)에 이어 2년 연속 두자릿수 상승률을 기록했다. 지난해와 같이 전국 17개 시도 모두 올랐다. 이같은 상승률은 2006년 24.80% 오른 이후 15년 만에 최고치다.
 
부동산R114측은 2030세대의 매수행렬이 이어졌고, 전세를 끼고 매수하는 갭투자 수요도 여전했다고 분석했다. 특히, 서울 아파트의 경우 10채 중 4채를 이들 세대가 사들인 것으로 집계됐다. 2030세대는 교통과 주거여건이 양호하면서 가격이 덜 오른 ‘틈새 지역’ 중심으로 아파트를 매수했다.
 

또한 수도권에서는 서울 외곽지역을 중심으로 이어진 상승세가 수도권 중저가 지역으로 번졌다. 특히, GTX(수도권광역급행철도) 등 교통 호재와 3기 신도시가 예정된 지역을 중심으로 오름세가 두드러졌다.
 
지역별로는 인천이 30.60% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 인천 아파트값이 2021년 줄곧 강세를 나타낸 것은 최근 몇 년 새 서울 집값이 급등하면서 탈(脫) 서울 내 집 마련 수요가 비교적 저렴한 인천으로 유입됐다. 또 GTX 등 교통 호재 영향도 받았다.
 
이어 경기가 21.72% 올라 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 경기 지역에서는 동두천이 57.78% 상승해 오름폭이 가장 컸다. 이어 오산, 양주, 안성, 시흥, 의정부, 화성 등이 30% 이상 올라 외곽지역이 가격 상승을 견인했다. GTX 개발 수혜지역과 3기 신도시 주변지역이 오름세를 주도했다.
 
대전은 18.06% 올라 2021년(19.87%)에 이어 높은 상승률을 유지했다. 상승 기대감이 이어지면서 중저가 매수세가 계속됐고 외부 투자 수요 유입도 꾸준했다. 이어 △부산(17.18%) △충북(16.67%) △충남(14.53%) △서울(13.08%) △경남(12.00%) △전북(11.05%) △강원(10.96%) 순으로 상승폭이 컸다.
 
반면, 2020년 42.81% 올라 전국에서 가장 높은 아파트 매매 상승률을 보였던 세종은 급등 피로감 등의 영향으로 2021년 2.46% 상승에 그쳤다. 대전, 충북, 충남 등 충청권 지역 대부분이 10% 이상의 상승률을 보인 것과는 대조적이다.
 
다만 하반기에는 시중은행의 대출 한도 축소와 가계부채 관리 강화 방안(DSR 규제 조기도입) 발표, 2번의 기준금리 인상 등 금융당국의 대출 규제가 강화되면서 매수세가 크게 위축되고 급등 피로감까지 겹치면서 9월 들어 아파트 거래량이 급감했다.
 
아파트에 대한 규제가 강화되고 대출이 막히자 가격이 저렴한 오피스텔과 빌라로 매매 수요가 몰리기도 했다.
 
임병철 부동산R114 수석연구원은 "2022년 아파트 시장은 2021년 하반기부터 시작된 금융당국의 대출 규제 강화 여파로 매수세 위축이 이어질 것으로 보인다"며 "DSR(총부채원리금상환비율) 적용시기가 내년 1월로 앞당겨 총 대출액이 2억원이 넘는 대출자에게 적용돼 차주의 이자부담이 더 커질 것"이라고 말했다.
 
 

[자료=부동산R114 제공]

또한 올해 분양시장은 집값 상승, 새 임대차법 시행 이후 전세시장의 불안 확산 등으로 뜨거웠다. 서울은 역대 최고 평균 청약경쟁률을 경신했고, 수도권에서도 7월부터 본격 시행된 3기 신도시 등 사전청약 접수에도 관심이 이어지며 수십 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 같은 청약 호조세는 2022년 분양시장에도 계속될 전망이다.

부동산R114에 따르면 2021년에는 전국에서 33만4428가구(임대 제외 총 가구수, 예정물량 포함)가 공급됐다.
 
상반기는 13만5579가구, 하반기는 19만8849가구가 분양물량으로 집계됐다. 7월 이후 수도권의 사전청약 물량이 풀린 데다 분양을 미루던 사업지들이 차주단위 DSR 확대 등을 앞두고 연내 분양을 서두르면서 하반기 물량이 크게 늘었다.
 
서울에서는 분양가상한제 시행 후 정비사업 조합들의 분양가 협의가 장기화되는 분위기가 두드러졌다. 둔촌주공 등 굵직한 재건축 단지들이 분양 일정을 연기하면서 서울은 2000년 이후 최저 수준인 7029가구 공급에 그쳤다. 반면 지방은 △경남(2만8208가구) △충남(2만6132가구) △경북(2만5803가구) △대구(2만4686가구) 등의 분양물량이 많았다.

 

[자료=부동산R114 제공]

2021년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 19.77대 1로 2020년(27.92대 1)과 비교해 낮아졌다.
 
부동산R114측은 전매제한, 거주의무 강화 등으로 청약시장이 무주택 실수요 위주로 재편되면서 입지나 분양가 등에 따른 온도 차가 두드러지는 분위기였다고 전했다. 세자릿수 청약경쟁률을 기록한 세종과 서울은 2000년 이래 가장 높은 청약성적을 기록했다. 서울은 저렴한 분양가의 새 아파트를 선점하려는 청약 수요자들이 몰린 반면 공급이 부족해 경쟁률이 크게 뛰었다.
 
서울의 무주택 수요가 수도권 청약시장으로 유입되면서 경기와 인천의 청약 열기도 뜨거웠다.

경기는 화성시 오산동 '동탄2신도시동탄역디에트르(809.08대 1)'와 과천시 갈현동 '과천지식정보타운린파밀리에(718.31대 1)'는 2021년 최고 평균 청약경쟁률을 기록했다.
 
지방에서는 2020년 말 조정대상지역 확대 및 규제 강화 여파로 비규제지역으로의 풍선효과가 이어졌다. 전북, 경남, 강원 등에서 청약 경쟁이 치열했다. 강원 원주시 무실동 '호반써밋남원주역세권(89.00대 1)', 경남 진주시 초전동 '더샵진주피에르테(77.14대 1)', 전북 군산시 조촌동 '더샵디오션시티2차(58.77대 1)' 등이 높은 경쟁률로 1순위에서 마감됐다.
 
반면 공급이 누적된 지역은 열기가 식었다. 2019년~2020년 연평균 아파트 3만여 가구가 분양된 대구는 미분양이 적체되고 주택매수심리가 꺾이면서 청약시장의 움직임도 둔화됐다. 경북, 전남 등도 입지별로 청약 미달 단지가 나타나면서 경쟁률이 하향 조정됐다.
 
2022년 분양시장은 옥석가기리 현상이 심화할 전망이다. 임병철 연구원은 "2022년 1월부터 입주자모집공고를 내고 분양하는 단지들은 잔금대출 시 차주단위 DSR 규제가 적용되기 때문에 기존에 대출이 있는 수분양자라면 분양대금 마련이 더 어려워질 수밖에 없다"며 "여기에 금리 인상에 따른 이자상환 부담까지 커지면서 수요자들은 이전보다 청약통장 사용에 신중을 기할 것으로 보인다"고 전했다.