정부, 분양가상한제 개편안 다음주 발표…서울 분양가뭄 해소될까

국토부, 다음주 가산비 심사 기준 구체화한 매뉴얼 공개

서울 송파구 잠실 롯데월드타워 '서울스카이' 전망대에서 바라본 서울 송파와 강남 일대 아파트 단지의 모습. [사진=연합뉴스] 

분양가상한제 개편안이 조만간 모습을 드러낸다. 이번 개편안이 발표되면 최근 꽉 막혀 있던 서울지역의 아파트 일반 분양이 봇물을 이룰 수 있을지 관심이 쏠린다.

20일 부동산업계에 따르면 국토부는 분양가상한제 심사 기준 업무 매뉴얼을 개정해 다음 주 공개할 계획이다.

개선안은 지방자치단체마다 들쭉날쭉한 분양가 인정항목과 심사 방식을 구체화해 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 사업 주체의 예측 가능성을 높이는 것이 골자다. 이를 위해 국토부는 지자체마다 통일된 기준으로 적용할 수 있도록 분양가상한제 심사 매뉴얼을 개정해 지자체에 배포할 계획이다.

현재 분양가상한제 금액은 택지비와 기본형 건축비의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 가산비를 더해 결정되는데 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 각기 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지곤 했다. 단적인 예로 사업 주체가 산출·제시한 가산 공사비를 인정해주는 비율이 지자체에 따라 50%에서 87%까지 큰 차이가 있고, 특히 일부 지자체에서는 법정 초과 복리시설 설치비용을 인정해주지 않아 논쟁이 일기도 했다. 

정부는 이번에 새로운 분양가 심사 기준이 마련되면 꽉 막혀 있던 서울 아파트 분양에 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 일반분양 물량만 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공을 비롯해 서초구 방배5구역, 송파구 신천동 잠실진주 등 주요 서울 재건축 아파트들이 분양가 문제 등으로 갈등을 빚으면서 일반분양이 차일피일 지연됐는데, 이번 개편안으로 갈등이 해소될 것이란 분석이다. 

부동산114 조사에 따르면 올해 들어 9월까지 서울에서 일반분양에 나선 단지는 14곳, 5785가구에 그쳤고 이 중 청약통장 가입자를 대상으로 분양한 일반분양분은 2817가구에 불과했다. 2019년에 서울에서만 2만7000여 가구(총가구수 기준), 지난해 3만1000여 가구가 공급된 것에 비하면 턱없이 적은 수치다.

실제 서울 분양가상한제 대상지역에서 연내 분양을 계획 중이거나 분양 일정을 확정하지 못한 아파트는 23개 단지, 총 2만7000여 가구에 달한다. 

다만, 건설업계가 그간 분양가의 70% 이상을 차지하는 택지비를 현실화해달라는 요구의 경우 이번 검토 대상에서 제외돼, 조합과 사업 주체가 원하는 수준의 분양가 인상은 어려울 것이란 예상도 나온다. 이번 개편안의 핵심인 가산비 일률 적용은 전체 상한제 금액 중 미세조정에 불과해 분양가를 조합과 사업 주체가 원하는 만큼 인상하기는 어렵다는 이유에서다.

더구나 올해 집값뿐만 아니라 땅값도 크게 오른 만큼 내년도 공시지가도 상승할 가능성이 크고, 이 경우 분양가상한제의 택지비 역시 더 올라갈 수 있는 만큼 상황을 지켜보겠다는 시각도 있다.

업계 관계자는 "개선안이 발표되면 바뀐 기준과 함께 공시지가 등 여러 요인들을 감안해 이해득실을 따져본 뒤 일반분양 시기를 정하는 곳들이 다수일 것"이라고 내다봤다.