전세대출 실수요자 옥석 가리기가 관건...DSR 규제가 해결책 될까

고승범 금융위원회 위원장이 14일 오전 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 투자자 교육 플랫폼 '알투플러스' 오픈 기념회에 참석해 축사를 하고 있다. [연합뉴스]

금융당국이 실수요자에 대한 전세대출에 보다 유연하게 대처하겠다고 밝히면서, 향후 실수요자 옥석 가리기가 가계부채 관리의 관건이 될 것으로 보인다. 

고승범 금융위원장은 14일 금융투자협회에서 열린 투자자 교육플랫폼 '알투플러스' 오픈 기념회 축사를 마친 뒤 기자들과 만나 전세·집단대출 실수요자를 보호한다면서도 "지금은 부채 관리 특히 가계부채 관리를 강화해야 하는 상황"이라면서 "부채가 크게 늘어 금융 시스템의 안정을 해치지 않도록 하는 노력은 강화할 필요가 있다"고 말했다.

즉, 경제의 뇌관으로 꼽히는 가계부채 폭증세를 잡으면서도 실수요자를 위한 핀셋대책을 내놓겠다는 뜻으로 읽힌다. 이에 따라, 다음 주 발표되는 가계부채 보완 대책에는 DSR(총부채원리금상환비율) 등 상환 능력에 초점을 맞춘 대출 관리 방안과 함께 전세대출 등 선의의 피해자를 막기 위한 실수요자 배려 방안을 포함할 것으로 관측된다.

총량규제서 전세대출 예외...관건은 투기용 걸러내기

고 위원장이 전세대출을 가계부채 '총량규제' 대상에서 제외하겠다고 밝히면서 일단 실수요자 피해 우려는 가라앉을 전망이다. 다만, 투기용 전세대출을 최소화해야 하는 과제가 남았다.

현재 전세대출은 연소득의 일정 수준만큼 빌리도록 한 DSR 규제를 적용받지 않는다. 전세대출 차주는 상환능력보다 더 많은 대출을 받을 수 있다는 의미다. 고소득자나 '현금 부자'는 전세대출을 받고 남는 돈으로 '빚투' 등에 나설 수 있다.

여기에 전세대출은 정책보증기관의 80~100% 보증을 받기 때문에 은행들이 무분별하게 취급하고, 이는 전셋값 상승으로 이어져 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 자극한다는 지적이 적지 않다. 고 위원장이 그간 '상환 능력 범위에서만 빚을 내야 한다'는 원칙에 전세대출도 예외가 될 수 없다는 점을 강조한 것은 이 때문이었다.

문제는 전세대출 차주에서 실수요자를 걸러내는 작업이 쉽지 않다는 점이다. 한 시중은행 관계자는 "돈에는 꼬리표가 없기 때문에 현 제도에서는 실수요자를 구별하는 게 사실상 불가능하다"고 말했다.

고소득자 차주 규제 강화할 듯

이 때문에 금융위는 고소득자에게 전세대출 일부를 제한하는 안을 검토하고 나섰다. 현재는 보증기관별로 보증 한도 내에서도 차주 연소득의 3~4배 정도까지만 보증을 내주는 식으로 운영하고 있는데, 고소득자의 보증 한도를 더 축소하는 방안이다.

이는 보증비율을 인하하고 비보증분을 'DSR 40% 규제'에 포함하는 안과 함께 유력한 검토 대상인 것으로 알려졌다. 극단적으로 연소득이 일정 수준 이상이면 대출 취급이 안 되도록 하는 안도 검토 대상에 포함된 것으로 전해진다.

금융위 관계자는 "전세대출 평균 취급액이 1억2000만원 규모로, 전세대출 상당수가 비아파트에 거주하는 서민들에게 나가고 있다"며 "보증비율을 낮추면 은행으로선 리스크가 높은 서민 대상의 전세대출 취급부터 줄일 가능성이 높아 고심하고 있다"고 말했다.

비보증분을 'DSR 40% 규제' 대상에 포함하는 안도 검토되고 있다. 보증금액을 제외한 비보증금액은 차주의 '신용'으로 취급된다. 상환능력을 따지려 한다면 신용으로 나가는 비보증금액을 신용대출과 동일하게 산정만기를 설정해 DSR 규제를 적용해야 하는 셈이다.

현재 1억원이 넘는 신용대출은 만기를 7년으로 가정해 DSR 산식에 포함하고, 그 비율이 40%를 넘으면 안 된다. 내년 7월부터는 산정만기가 5년으로 축소됨과 동시에, 총대출액이 2억원 초과 시에도 DSR 규제를 받게 된다.

이와 함께 전세대출 계약 갱신 시 증액분 이내에서 대출하는 안도 유력한 검토 대상이다. 앞서 KB국민은행은 지난달 30일 전세대출 한도를 '보증금 총액 80%'에서 '보증금 증액분'으로 줄였다. 1억원의 전세대출을 받은 세입자가 전세계약 갱신 시 전셋값이 4억원에서 6억원으로 오르면, 보증금 증액분인 2억원만 빌릴 수 있는 식이다. 기존에는 6억원의 80%인 4억8000만원에서 기존 대출 1억원을 뺀 3억8000만원을 빌릴 수 있었으나, 이번 조치로 한도가 1억8000만원 줄어들었다.