"미국 주택시장 과열 위험해"…연준 MBS 매입중단 요구 ↑

테이퍼링 초기 단계 선택지로 언급

미국 주택시장 과열 우려가 높아지고 있다. 미국 전국부동산협회(National Association of Realtors)가 지난주 발표한 자료에 따르면 5월 기존주택판매 중위 가격(median price)은  전년동기 대비 23.6%나 상승한 35만 달러를 기록했다. 사상 최고치다. 주택 시장에서 거품이 형성되고 있다는 주장에 힘이 실리는 이유다. 

이에 연방준비제도(연준·Fed) 내에서도 우려의 목소리가 커지고 있다. 최근에는 주택시장 과열 진정을 위해 연준이 모기지담보증권(MBS) 매입 규모를 축소해야 한다는 주장도 이어지고 있다. MBS 매입을 먼저 축소해야 한다고 주장하는 이들은 연준의 MBS 매입이  모기지 금리를 낮추면서 투자자들의 주택 매입을 부추기고 있다고 지적한다.
 

주택의 '거품-붕괴'는 안전성을 위협

에릭 로젠그렌 보스턴 연방준비은행(연은) 총재는 28일(이하 현지시간) 파이낸셜타임스(FT)와의 인터뷰에서 "2% 물가상승률 목표 달성도 중요하지만, 무엇보다 경제를 지속 가능하게 성장하도록 하는 것이 필요하다"면서 "지속가능한 성장을 위해서는 부동산에서 흔히 발생했던 거품-붕괴 주기가 만들어져서는 안된다"고 강조했다. 

로젠그렌 총재는 미국은 주택시장의 거품-붕괴 주기를 견딜 수가 없다면서, 만약 다시 이런 시기가 도래하면 금융시장의 안정성을 위협할 수 밖에 없다고 지적했다. 과거 서브프라임모기지 사태가 주택시장을 넘어 시장 전체를 붕괴시켰던 것이 대표적이다. 

로젠그렌 총재는 "이번에 붕괴가 반드시 온다고 주장하는 것은 아니지만, 주택시장에서 일어나는 일을 면밀히 지켜볼 필요는 있다"면서 "미국과 세계 주택시장에서 거품-붕괴 주기는 여러 차례 반복되면서 금융 안정을 위협했다"고 지적했다. 때문에 최근 급등하고 있는 주택시장 과열을 막기 위해서는 코로나 19 위기 대응을 위해 연준이 지난해부터 사들이고 있는 MBS의 규모 축소를 고려할 필요가 있다고 강조했다. 

 

[사진=게티이미지뱅크 ]

 

테이퍼링은 MBS부터?

연준의 분위기는 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 이후 점차 매파적으로 돌아서고 있다. 연준이 전망히는 제로금리 지속 기간도 점점 짧아지고 있다. 게다가 사들이고 있는 채권의 규모 축소인 테이퍼링 논의를 구체적으로 시작해야 하다는 주장에도 힘이 실리고 있다. 
 

연준은 2020년 코로나19 위기가 닥치면서 시장의 급락과 불안을 막기위해 매달 국채 800억 달러와 함께 400억 달러의 MBS를 사들여왔다. 시장에는 유동성이 넘쳐났다. 주택·주식 등 대부분 자산의 가격이 올랐다. 여기에 최근 물가상승 우려까지 더해지면서 연준에서는 테이퍼링 언급이 부쩍 잦아진 것이다. 그러나 갑작스러운 테이퍼링은 시장에 큰 충격을 줄 수 있어 연준은 매우 신충한 태도를 취하고 있다. 

그러나 로젠그렌 총재 외에도 MBS 매입 중단을 요구하는 목소리는 많다. 제임스 불라드 세인트루이스 연은 총재 역시 연준의 MBS 매입 중단을 요구하고 있다. MBS 매입 지속이 시장에 거품을 일으키고 있다는 지적이다. 로버트 카플란 댈러스 연은 총재도 매입 중단에 대해 긍정적이다. 카플란 총재는 최근  최근 한 인터뷰를 통해 연준의 MBS 매입이 주택 가격 급등이라는 부작용을 가져왔다고 주장했다. 

 

연준은 자산매입 규모를 줄이는 것은 물가상승률 2%와 완전고용이라는 목표를 달성한 뒤에 실시할 것이라고 밝힌 바 있다. 로젠그렌 총재는 "우리가 지속 가능한 성장을 이뤄낼 수 있는 조건이 갖춰지는 시기는 아마도 내년초가 되지 않을까 생각한다"고 설명했다. 
 

물론 주택 과열이 MBS 매입 때문이라는 주장이 설득력 없다는 지적도 있다. 주택시장의 과열은 수요와 공급의 불균형 때문에 생긴 것일 수 있다는 것이다. 메리 데일리 샌프란시스코 연은 총재는 앞서 MBS 매입은 직접적으로 모기지 금리에 영향을 주지 않는다고 지적했다. 게다가 국채뿐만 아니라 MBS 매입은 장기금리 안정에 영향을 주기 때문에 섣불리 매입 축소에 나서서는 안된다는 경고의 목소리도 있다고 외신은 전했다.