부동산 특단 공급대책 이번주 발표…신규택지 지정 가능성도

2월 4~5일께 공급대책 발표 전망

역세권·준공업지역·저층주거지 고밀 개발이 핵심

[사진=연합뉴스]

정부가 서울 등 수도권 주택공급을 확충하기 위한 종합 대책을 이르면 이번 주 중반에 발표할 예정이다. 부동산 문제는 문 대통령의 지지율을 내려앉힌 주원인으로 꼽히는 만큼 설 연휴 전 부동산 시장 안정화를 모색하겠다는 복안이다.

역세권·준공업지역·저층주거지 고밀 개발, 공공재개발·재건축, 유휴부지 활용방안 등이 이번 대책의 골자가 될 것으로 보인다. 대대적인 주택 공급 확대를 위해 신규 택지를 추가로 발굴하는 방안도 포함될 수 있다. 택지는 중소 규모 크기로 검토되고 있는 것으로 전해졌다.

서울 도심 고밀 개발에 수도권 신규 택지 물량이 더해지면 이번 대책의 주택 공급 물량은 수십만 가구가 될 수 있다. 일각에선 구체적인 입지나 물량은 당장 발표하기 힘들 것이란 관측이 나온다. 대책의 핵심으로 꼽히는 용적률 700% '역세권 고밀개발' 관련법도 본래 예정보다 늦게 시행돼 후속 작업은 4월에야 마무리될 예정이다. 아직 역세권의 범위조차 확정되지 않았다.
 

역세권 고밀개발 세부절차 아직…물량 산출도 못해

31일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 정부는 이르면 이번주 서울 등 대도시권 공급대책을 발표한다. 2월 4일이나 5일이 유력하다.

이번 대책은 지난 18일 문재인 대통령이 신년 기자간담회에서 "시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 공급으로 국민의 불안을 일거에 해소하는 데에 초점을 두고 있다"고 강조한 특단의 조치다.

하지만 정부와 지자체, 시장에서는 모두 '예상을 뛰어넘는' 공급대책은 어렵다는 반응이다.

이번 공급대책에서는 이전과 다른 새로운 공급방안보다 그동안 추진하겠다고 발표했던 정책들의 개괄적인 내용을 발표할 가능성이 높다.

핵심은 역세권 고밀개발(고밀준주거지역 신설)과 일반주거지역 층고제한 해제인데 두 가지 방법 모두 세부 절차가 확정되지 않았거나 지연된 상태여서 구체적인 입지와 물량, 실행계획이 빠진 '맹탕 정책'이라는 비판을 피하기 어려울 전망이다.

역세권 인근 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하고 용적률을 700%로 상향하는 '복합용도 지구단위계획'의 경우, 관련법(국토의계획및이용에관한법률) 개정안 시행일이 4월로 미뤄졌다는 점이 문제로 지적됐다.

지난해 8·4 대책 당시 발표했던 계획상으로는 본래 이번달까지 국계법 개정작업을 끝내고 역세권의 범위와 개발 가능한 입지, 구체적인 물량에 관한 연구용역이 진행됐어야 했다.

서울시 관계자는 "법률 개정이 늦어지면서 용역도 오는 4월 마무리하는 것으로 일정을 잡고 있다"며 "현재 역세권의 범위 등 세부사항을 정하는 중"이라고 말했다.

사실상 역세권의 정의가 역 출구로부터 350m인지, 500m인지 확정되지도 않은 상황인 만큼 역세권 고밀개발로 기대되는 물량 자체를 산출하기 어렵다는 의미다.

국토부는 최근 국토연구원에서 발표한 역세권 개발 지표를 활용하는 방법을 검토하고 있다. 역세권 주변에 남은 여유 용적률과 특정 반경 안의 토지이용복합도 등을 지표화한 자료다.
 

35층룰 해제카드 '만지작'…연구용역 진행 중

서울시에서는 현행법 체계에서 일반주거지역의 35층 층수 제한만 완화해서 공급량을 늘리는 방법을 검토 중이다. 이 방법 역시 입지나 물량을 산출하는 작업은 상당한 시일이 필요하다.

서울시의회 도시계획관리위원회 소속 B시의원은 "(언론에서) 모든 곳의 용적률을 500~700%까지 올릴 수 있는 것처럼 얘기하는데, 이건 사실이 아니다"라며 "도시계획상 극히 제한된 곳만 가능해서 시뮬레이션이 필요하다"고 말했다.

도심 한복판에 고층 건물이 들어설 경우 주변 일조권을 크게 해칠 수 있고 일정 구역에서 소화할 수 있는 교통·상수·하수 등 관련 인프라 용량에 차질이 생길 수 있기 때문이다.

이에 서울시는 현재 용적률을 500%까지 높일 때 단계적으로 도시에 어떤 영향을 미치는지, 어떤 곳을 고밀도 일반주거지역으로 지정할 수 있는지 등에 관한 연구용역을 진행 중이다.

현재 최대 300%까지 인정하는 일반주거지역의 용적률을 세분하거나 더 높이는 서울시 조례는 이 연구용역이 끝난 뒤에 개정된다. 관련 조례 개정안은 지난해 12월 상정했으나 보류됐다.

이번달 초부터 시작될 서울시의회 첫 일정에서 다시 심사할 예정이라는 점을 고려하면 이번에 발표할 공급대책에 구체적인 입지와 물량까지 발표하긴 어렵다.

공공 정비사업의 경우, 서울 도심 공급대책 11만 가구 중 7만 가구를 차지하는 공공재개발·재건축도 대형 아파트 단지가 참여하지 않으면서 당초에 예상한 물량을 채우기 어렵다는 분석이 나오고 있다.

소규모 아파트 단지 위주로 공공정비사업에 응모한 결과, 1차 시범 사업지의 모든 사업이 끝나도 순증 공급량은 4000가구에 불과하다. 이 중 최대 규모인 흑석2구역은 사전컨설팅 후 불참 의사를 밝힌 상태다.

이에 대해 국토부 관계자는 "공공재개발 시범 사업지의 사업조건은 협의 중인 사안"이라며 "아직 결정된 것은 없다"고 말했다.
 

신규택지 개발 통한 대규모 공급 가능성은?

현재로서는 신규택지 개발을 통한 대규모 공급이 가장 현실성 있는 방안이다. 미니신도시급의 중소 규모 택지가 적극 검토 중인 것으로 알려졌다.

서울 인근 지역에서 경기도 광명·시흥 일대가 유력하게 거론된다. 시흥시 과림동 무지내동, 광명시 가학동 학온동 일대 1736만㎡가 2010년 9만5000가구 규모의 보금자리주택지구로 지정됐으나 주민 반대 등으로 사업 추진에 난항을 겪다 2015년 지정이 해제됐다.

고양 대곡지구도 최근 교통망 개발과 맞물려 주거 편의성이 높아져 택지지구 지정이 가능한 곳이다. 

대곡역은 현재 서울 지하철 3호선과 경의중앙선이 지나는 곳으로 향후 수도권광역급행철도(GTX) A노선 등이 예정돼 있다. 크기는 1.8㎢로 3기 신도시 당시 발표된 과천지구보다 크다.

서울 내 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 공공택지지구를 확보하는 방안은 가능성이 낮다.

현재 서울의 개발제한구역 면적은 149.13㎢로, 강남권에선 서초구가 23.88㎢로 가장 넓고 강동구(8.17㎢), 강남구(6.09㎢), 송파구(2.63㎢) 등 순이다.

노원구와 은평구, 강북구 등 서울 북쪽에도 그린벨트가 많지만 이들 지역은 대부분 산으로 택지 개발이 어렵다. 이 때문에 서초구 내곡동과 강남구 세곡동, 수서역 인근 등 이명박 정권 때 보금자리 주택을 개발하고 남은 주변 땅들이 신규 택지로 지정될 수 있다.

그러나 서울시장 보궐선거를 앞두고 그린벨트 해제를 언급하는 것 자체가 부담으로 작용할 수 있다. 공식적으로 그린벨트를 해제해서 택지로 개발한다는 내용을 발표하려면 지구지정 단계까지는 가야 하는데 이를 위한 시간도 부족한 상황이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "정부가 중장기적 플랜을 통해 지속적으로 공급 이슈를 내놓고 있지만, 얼마나 속도감 있게 진행되느냐가 성공의 열쇠"라며 "공공정비사업이나 그린벨트는 개개인의 소유주들을 설득하는 과정이 필요하고, 계획대로 진행되더라도 단기적으로 집값을 안정시키긴 힘들다"고 말했다.
 

대규모 공급대책? "말로만 끝날 수 있다"

현재 거론되고 있는 대책은 주택공급 방안이 현실화되기까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 지난해부터 반복된 공급대책이 '말로만 끝날 수 있다'는 우려가 나오고 있다. 뚜렷하지 않은 실행계획과 추정 외에는 현실화 가능성이 불투명한 탓이다.

'시장 예상'을 뛰어넘기 위해선 최소 20만 가구 이상이 서울 도심에 공급돼야 하는데 현재로서는 신규택지 개발이 제외된다면 당초 계획했던 공급량도 채우기 힘든 상황이다.

국토교통위원회 소속 송석준 국민의힘 의원은 "이미 발표한 공급대책을 지난해부터 계속 반복하고 있는데 제대로 이행되고 있는 건지 알 수가 없다"고 꼬집었다.

정부는 공급 확대의 발목을 잡아온 것으로 평가받는 재건축·재개발과 양도세 중과에 대한 그간의 입장도 고수하고 있다. 단기적으로 주택시장 불안을 잠재우기 위해서는 민간 정비사업 규제 완화 등의 대안이 필요하다는 지적이지만 정부는 공공 주도 방식을 이어갈 전망이다.

양도세 강화를 유예하거나 완화해 다주택자의 퇴로를 열어줘야 한다는 의견이 있지만 이 역시 당초 계획대로 추진할 예정이다.

이 때문에 당장 새로운 택지개발 부지를 찾는 것보다는 3기 신도시를 속도감 있게 진행하는 것이 중요하다는 지적이 나오고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "공급량 확보를 위해 서울과 수도권의 택지지역을 찾으면 시간이 오래 걸리고 인근 지역 집값을 자극하는 요인으로 작용하게 된다"며 "3기 신도시 개발에 속도를 내는 한편 서울은 규제를 완화해 고밀개발하는 쪽이 당장의 집값을 안정화시키는 데 효과적일 것"이라고 말했다.