분·재·청...2020주택시장 3대 키워드

분양가상한제-재건축공급-청약경쟁률

[그래프=직방 제공]

'분양가상한제, 재건축 공급, 청약경쟁률'

2020년 국내 주택시장을 전망할 3대 키워드로 '분·재·청'이 꼽혔다. 올해 공급 예정 물량인 31만5000여 가구의 절반 이상이 재건축에서 공급되며, 4월 말 분양가상한제(이하 분상제) 시행을 앞두고 분양가 하락을 염두한 청약대기자들의 경쟁률이 그 어느 때보다 치열할 것으로 예상되기 때문이다.

6일 주택업계와 직방에 따르면 올해 전국에는 지난해(29만5666가구)보다 6.54% 증가한 31만5000여가구가 공급될 예정이다. 공급가구의 절반 이상인 19만8503가구가 서울과 경기 등 수도권에서 분양될 예정이며, 대구(2만3844가구), 부산(2만1288가구) 등을 필두로 지방에서도 11만5825가구 공급이 예정되어 있다.

올해는 3000가구 이상의 신도시급 단지 공급이 집중된다. 분양예정단지 299개 가운데 12개 단지가 3000가구 이상의 매머드 단지다. 서울에서는 강동 둔촌주공(1만2032가구), 강남 개포주공(6702가구), 서초 신반포메이플자이(3685가구), 디에이치방배(3080가구) 등 4개 단지 공급이 예정됐다. 

경기도 수원팔달 8구역(3603가구), 광명2R구역 재개발(3344가구) 등 4개 단지와 인천 청천 2구역재개발(5190가구) 등 2개 단지, 부산 거제2 래미안(4470가구), 온천4 래미안(4043가구) 등 2개 단지도 3000가구 이상 공급되는 대단지다. 

분상제 적용도 주요 키워드다. 전체 공급예정가구 가운데 약 20%에 해당하는 51개 단지 7만2502가구가 서울과 경기 3개시(과천·하남·광명) 등 분상제 적용 지역에서 분양된다.

오는 4월까지 분양하는 단지는 11개 단지 2만6048가구이며, 분상제 적용 이후인 5월 후 분양하는 아파트가 11개 단지 1만6837가구다. 전체 분양예정 물량 가운데 64%가 4월 이후인 만큼 분상제 시행 후에도 급격한 공급절벽 현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.

청약경쟁률은 지난해보다 더욱 높아져 '로또 중의 로또' 현상을 보일 것으로 예측된다. 주요 정비사업장의 알짜 물량이 대거 풀리는데다 분상제 시행으로 가격 하락 효과는 더욱 커졌기 때문이다. 직방에 따르면 지난해 신규공급 물량 가운데 재개발·재건축 아파트 분양은 37%에 불과했지만 올해는 55%를 넘어섰다. 

실제 지난해 분양한 재건축 물량인 서울 강남구 대치동 '르엘대치'는 평균 청약경쟁률이 212대 1, 동작구 사당동 '이수 푸르지오 더 프레티움'은 203.8대 1에 달했으며, 신축 분양 아파트인 인천 송도국제도시 '더샵 센트럴파트3차' 아파트 청약경쟁률은 206.1대 1이었다.

올해에도 이같은 경쟁률이 재현될 조짐이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해 평균청약경쟁률이 200대 1을 넘는 단지들이 등장했는데 올해에도 입지가 강한 재개발, 재건축 아파트는 높은 인기를 이어갈 것"이라며 "분상제 적용과 HUG의 '고분양가 관리지역' 분양가 상한기준 강화로 분양가가 떨어지면 시세와 가격차이가 더 커져 청약시장이 과열될 가능성이 높다"고 말했다.

청약 수요자들의 움직임은 양분될 것으로 전망된다. 분상제 적용 전인 4월까지 청약을 받으려는 수요자들과 분상제 이후 추가 가격인하를 기대하는 수요자들의 눈치싸움이 한층 더 치열해진다. 함 랩장은 "지난해 정책변수에 따른 혼란의 시기가 가고, 분상제 적용을 기점으로 주택시장의 터닝포인트가 올 것"이라며 "개포주공 1단지, 둔촌 주공 등 재건축 인기지역에서는 살인적인 경쟁률이 예상된다"고 덧붙였다.