시장 규모는 그대로인데…리츠 공급-수요 균형 갸우뚱

롯데리츠가 투자한 롯데백화점 강남점 전경. [사진=롯데쇼핑]

롯데리츠, NH리츠 등이 올 하반기 기업공개(IPO)를 앞두고 있어 공모 리츠(부동산투자 전문 뮤추얼펀드) 시장 활성화에 대한 기대감도 덩달아 커지고 있다. 정부도 지난달 부처 합동으로 리츠 투자에 대한 세제 혜택 등이 포함된 활성화 대책을 발표했다. 하지만 공모 시장 파이가 여전히 작은 상황에서 투자자만 끌어모으는 데에는 한계가 있다는 지적이다.

1일 관련업계에 따르면 하나금융투자는 2일 오후 본사에서 '롯데리츠 공모 투자설명회'를 개최한다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 1조5000억원 규모의 운용 자산을 유동화하기 위해 설립됐다. 주요 상권에 위치한 롯데쇼핑 계열 10개 점포 및 부동산에서 발생하는 임대·매각 수익이 투자자에게 배당된다.

마찬가지로 상장을 준비 중인 NH리츠, 이지스자산운용리츠도 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다. 또 대우건설은 신 성장동력으로 리츠자산관리회사(AMC)를 설립해 연내예비인가를 받는다는 계획이다.

리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한 뒤 투자자에게 주식을 지급하고, 배당과 매각 차익을 돌려주는 회사나 투자신탁이다. 각광받는 부동산 간접투자처다. 특히 최근 글로벌 증시에 대한 변동성이 부각되면서 비교적 안정적인 배당수익률을 내는 리츠에 투자자들의 눈길이 쏠린다.

하지만 공모 리츠 시장 규모는 상장사가 5개에 불과하는 등 매우 협소하다. 기관투자자, 외국인 등 소수의 고액자산가가 투자하는 사모 리츠와 비교해 성장이 정체됐다. 설립 절차(인가)가 사모보다 까다로운데 공시 의무까지 더해지기 때문이다. 리츠 공급자 입장에서 매력이 덜할 수밖에 없다는 게 업계 관계자들의 중론이다.

기존 리츠사의 관리 부실도 논란이 되고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 윤호중 의원이 국토교통부와 한국감정원으로부터 받은 '2016~2018년 부동산 리츠 검사감독 및 모니터링 현황'에 따르면 최근 3년간 이상징후 리츠사는 321개에서 2352개로 7배 이상 급증했다. 시정 명령을 받은 리츠사도 16개에서 128개로 8배 이상 증가했다.

이 같은 문제를 뒤로 하고 정부는 우선 공모 리츠에 대해 5000만원 한도로 3년 이상 투자 시 배당소득을 일반 금융소득 세율보다 낮은 9%로 분리과세 하는 혜택을 제공하기로 했다. 공모 리츠의 현물출자 과세 특례 적용기간도 2022년까지로 연장했다.

국토부 관계자는 "리츠 공급자와 투자자에 대한 규제 완화는 양날의 검과 같다"며 "과거 공급자 측면에서 규제 완화가 이뤄진 바 있어 이번에는 투자자를 위한 장치를 마련한 것"이라고 설명했다.

한편, 리츠나 부동산 펀드와 투자 방식이 유사한 테라펀딩 등의 P2P(peer to peer·개인 간 거래) 상품에 대해서도 특별한 규제가 없는 상태다. 최근 정부가 발표한 리츠 시장 활성화 대책에 포함시켜야 하는지 등이 논의됐지만, 결국 제외됐다.

이 관계자는 "사실상 구조나 성격이 비슷하다는 사실을 알고 있지만, 건드리기 쉽지 않다"며 "앞으로도 부동산 P2P 상품이 리츠나 부동산 펀드와 엮일 가능성은 없다"고 말했다.