갈길 먼 비주거용 부동산 가격공시제도 도입

상업용 건물 실거래가 반영 50%도 안돼

인천시내 상가 모습. [사진=인천시]

 상가, 오피스텔, 빌딩 등 비주거용 부동산의 가격공시제도 도입이 관련 법안을 두고도 몇 년째 제자리다. 현실적으로 거래 빈도 수가 드물고, 토지와 건물 소유자가 다를 경우 과세를 매기는 데 어려움이 따르기 때문이다.

18일 국회에 따르면 자유한국당 이헌승 의원은 '부동산 가격공시에 관한 법률(부동산 가격공시법) 일부개정법률안'을 지난 12일 대표 발의했다. 여기에는 표준지 공시지가 조사.평가 시 전년 대비 변동률, 인근 지역과의 형평성·특수성·예측가능성 등을 의무적으로 고려해야 한다는 내용이 담겼다. 정부가 올해 '공시가격 현실화'에 따른 공정 과세를 내세우자 기준을 명확히 해야 한다는 취지의 개정 법안이 속속 발의되고 있다.

하지만 비주거용 부동산 가격공시에 대한 논의는 지지부진하다. 건물의 적정가격 산정 방식과 그에 따른 조세 저항을 최소화할 방안을 정부가 아직 마련하지 못한 것이다. 이와 관련해 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 지난 2월 임대료 인상 등의 영향을 감안해 시가 반영률을 현실화할 수 있도록 점진적으로 비주거용 부동산 통합(토지+건물) 가격공시제도를 도입해야 한다고 권고했다.

한국지방세연구원이 지난해 5월 발간한 '비주거용 부동산 공시가격, 납세자의 신뢰 확보 필수' 보고서를 보면, 비주거용 부동산의 실거래가반영률 가중평균은 46.9% 수준이다. 유형별로 상업용 건물과 오피스텔 각각 42.9%, 51.8%였다.

보고서를 작성한 박상수 지방세연구원 연구위원은 "고가 비주거용 부동산의 실거래가반영률이 전반적으로 낮다"며 "지역별, 유형별, 가격별로도 공평과세 원칙에 맞지 않다"고 말했다.

사실상 비주거용 부동산도 건물과 토지 합산으로 공시가격을 과세표준에 활용할 수 있지만, 정부는 세 부담이 증가할 것을 우려하는 모습이다. 과거 노무현 정부에서 비주거용 부동산에 가격공시제도 도입을 검토했지만 부처간 합의가 이뤄지지 않아 흐지부지됐다. 지난 1월 정부가 발표한 '부동산 가격공시 추진방향'에도 비주거용 부동산 가격공시제도 도입 방안은 포함되지 않았다.

무엇보다 비주거용 부동산은 각 유형별로도 세분화돼 신중한 검토가 필요하다는 입장이다. 현재 비주거용 부동산의 토지 과세는 정부가 발표하는 표준지 공시지가를 활용한다. 건물은 각 지자체에서 산정한 시가표준액을 바탕으로 보유세를 책정한다. 정부가 주택과 토지 등의 공시가격 현실화율을 높여가고 있지만, 여전히 시세를 온전히 반영하진 못한다. 아직 공시가격이 나오지 않은 신축 건물의 경우 취득세 납부 등에 유리하지만, 시가를 제대로 평가하기 어렵다.

반면 통합 과세방식은 상대적으로 시가 반영이 쉽고, 지분을 나눠 갖는 상가의 경우 서로 다른 평가가격을 적용해 세 부담을 산정할 수 있다.

이와 관련해 국토부는 제도 시행을 위한 연구용역을 진행 중인 것으로 알려졌다. 감정평가업계 관계자는 "비주거용 부동산 가격공시제도를 위해선 부처 간 협의사항이 많은 것으로 안다"며 "시행까지는 시일이 꽤 소요될 것"이라고 말했다.