[수도권 부동산 집중분석(6)] '스타필드 효과' 입은 삼송·원흥...GTX·신분당선 등 변수 될까

원흥동 상권[사진 = 윤지은 기자]

'스타필드 2호점 건설 프로젝트'가 시작되면서 활기를 띠기 시작한 삼송·원흥지구 부동산시장은 이제 상업시설뿐 아니라 수도권광역급행철도(GTX) 개통과 신분당선 연장 등 남은 호재가 가시화하길 기다리는 모양새다.

다만 아직까지 이 같은 호재가 거래량이나 가격 등에 미치는 영향은 미미하다. 9·13 부동산대책으로 아파트 매매거래가 주춤하고 있다. 스타필드 개점과 동시에 우후죽순 늘어난 상가는 과다한 공급량 등으로 공실이 많은 등 고전을 면치 못하고 있다.

◆ 스타필드 효과에 교통호재 대기...9·13 대책으로 거래량 주춤

삼송·원흥지구는 서울 서북권과 경기 북부의 대표 상업·문화시설인 스타필드를 필두로 주거 단지 개발이 가시화했다. 2017년 하반기 문을 연 스타필드 고양점은 오픈 1년 만에 누적 방문객수 2000만명을 넘어서면서 수도권 서북부를 대표하는 쇼핑 테마파크로 자리매김했다. 삼송지구 인근으로 이케아, 롯데몰 등도 속속 들어섰다.

이런 호재들은 이미 부동산 가격에 반영돼 있다. 이제 삼송·원흥지구 주민들은 남아 있는 교통호재 등에 촉각을 곤두세우고 있다. 교통호재 역시도 부동산 가격에 선반영된 측면이 있지만 개통 이후 교통망이 실생활에 도움이 된다고 여겨지면 추가 가격 상승 여력이 있다는 평가다.

2023년 개통할 GTX-A 노선 연신내역은 지하철 3호선 삼송역과 두 정거장 거리에 불과하다. 완공되면 강남까지 30분이면 닿을 수 있다. 삼송역은 신분당선 연장 노선도 지난다. 신분당선 서북부연장 사업은 서울 용산에서 고양 삼송에 이르는 18.47㎞ 구간의 수도권 간선급행철도망을 구축하는 사업으로 서울시가 국토부에 노선 계획 및 예비타당성 조사를 요청, 지난해 8월부터 예비타당성 조사가 진행되고 있다.

원흥의 경우 서울시가 강서구 방화동에 위치한 지하철 5호선 차량기지 이전을 추진하고 있는 가운데 이전 후보지로 거론되고 있다. 고양시 안에 따르면 방화-행신-강매-원흥-삼송-지축을 잇는 노선이 신설될 수 있다.

삼송 H공인 대표는 "삼송 및 인근 주민들은 신분당선 예타 발표에 관심이 많은 편"이라며 "집값이나 거래량 반등에 대한 기대감이 있다"고 전했다.

남북 관계 개선으로 인한 토지가 반등 여부도 이곳 주민들의 관심사 중 하나다. 삼송 H공인 대표는 "고양시는 남북접경지역인 파주로 연결되는 전초기지"라면서 "북미회담, 김정은 방한 등이 2~4월 이어지면서 파주시내 토지시장이 움직이면 이쪽도 분위기가 선별적으로 좋아지지 않겠나하는 기대감이 있다"고 말했다.

다수 호재가 대기하고 있지만 삼송·원흥지구도 지난해 9·13 부동산대책의 여파를 피해가진 못했다. 지난해 겨울부터 마른 거래량이 여전히 회복되지 못하고 있다. 삼송 M공인 대표는 "신분당선 연장선으로 가격 반등 기대감은 있지만, 매도인들이 호가를 올리는 상황은 아니다"라며 "9·13 대책 여파로 작년 연말부터 매매물건은 급매조차도 소진되지 않고 있다"고 말했다.

삼송 H공인 대표는 "집 한 채 가진 사람도 6개월 안에 기존 주택 처분이 안 돼서 갈아타기가 불가능하다"고 말했다.

대책 이후 아파텔 등 주거형 오피스텔을 중심으로 드문드문 거래가 이어졌지만 현재는 이마저도 끊겼다. 지난해 10월 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면서부터다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는데, 오피스텔과 상가 등 기타 부동산 대출의 원리금도 반영된다.

원흥 6공인 대표도 "이곳은 서울보다 반응속도가 느려 지난해 11월까진 가격 조정 없이 꾸준히 거래가 되다 12월부터 손님이 없다"고 말했다.

매수세가 붙지 않으면서 실거래가도 다소 하락했다. 삼송·원흥지구 모두 작년 8~9월 부동산 가격이 급등했던 때보다 매가가 3000만원정도 떨어졌다. 다만 여전히 급등기 이전보다는 높다.
 

삼송동 상가 공실[사진 = 윤지은 기자]

◆ 상권에는 미치지 못한 '스타필드 효과'...입주물량 가시화하면 상권 살아날까

삼송·원흥지구는 스타필드가 들어서고 교통정책이 가시화하면서 주택뿐 아니라 상업시설이 다수 들어섰다. 스타필드의 성공과 인구 증가로 상권 활성화 기대감이 일었지만, 아직까지 일대 상권은 공실이 많은 등 고전을 면치 못하고 있다. 상업시설 공급량이 지나치게 많아진 데다 쇼핑복합시설인 스타필드와 스트리트형 상가는 결이 달라 시너지가 나지 않는다는 분석이다. 경기침체도 영향을 미쳤다.

삼송 HN공인 대표는 "스타필드 건너편 e편한세상 공실률이 높은 편이다. 입주한 지 1년 됐는데 20%정도 찼다"면서 "임대인들은 높은 분양가 때문에 임대료를 낮추기 힘든 상황이다. 상가임대차보호법 개정 등으로 한 번 임대료를 내리면 다시 올리기도 힘들다. 1층 12~15평짜리 분양가가 10~14억원정도라 4~5%대 수익률을 위해선 월세를 400만원정돈 받아야 하는데 이 수준을 맞춰줄 임차인이 나오지 않는 상황"이라고 말했다.

임대인들은 인구가 더 늘고 개발호재가 가시화하길 기다리는 모양새다. e편한세상 1차 건물주들의 경우 2·3차 오픈 시점에 맞춰 임차인을 받겠다는 생각이다. 인근에 상가가 늘면 시너지가 나지 않겠냐는 기대다.

원흥 B공인 대표는 "원흥지식산업센터는 빨리 분양된 편이지만 다른 상가는 공실이 너무 많다. 손님이 있어도 선뜻 권하기 힘들 정도"라면서 "분양가가 비싸 월세도 비싼 편인데, 인구는 1만가구정도로 많지 않다 보니 장사가 녹록지 않다. 들어왔다 금세 나가는 분들이 많다"고 말했다.