임대업자 돈줄도 죈다 … 신용ㆍ소득고려 예외대출 금지

이달말부터 DSR 본격 시행 … 비율 70% 넘으면 신규대출 제한

증빙ㆍ인정소득 기준점…1년간 원리금 상환액 기준 부채 산정

서울 여의도 한 시중은행 주택자금대출 창구에서 고객들이 대출 상담을 받고 있다.[유대길 기자, [e-mail]]

금융당국이 가계대출을 조이기 위해 이달 말부터 DSR(총체적상환능력비율)을 본격 도입하는 가운데 '위험대출'로 간주되는 고(高) DSR 비율을 70%로 결정했다. 차주들의 대출한도가 더욱 줄어든 것이다.

RTI(임대업 이자상환비율)는 기존 수준을 유지하기로 했지만 예외 대출 조항을 삭제키로 해 부동산임대업자들의 자금 공급에도 차질이 불가피한 상황이다. 

◆ DSR 산정 … 소득 증빙·대출 분할 방식 중요

금융당국이 DSR을 공식적인 관리지표로 변경하면서 차주의 소득 및 부채 산출방식 등도 확정됐다. 은행에서 신규 대출을 받기 위해 DSR이 가장 중요한 규제로 떠올랐기 때문이다.

DSR은 먼저 차주의 증빙·인정·신고 소득이 기준점이 된다. 때문에 대출을 원하는 고객은 본인의 소득을 최대한 증빙해야 한다. 직장인 등은 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료나 국민연금 납부 내역 등 공공기관 발급자료 등을 은행에 제출하면 된다.

다만 객관적 증빙자료로 소득 확인이 곤란한 농·어업인에 대해서는 소득인정 범위를 인정소득으로 확대하기로 했다. 사업을 하는 경우 개인사업자대출의 연간 이자상환액만큼 DSR 산정 시 소득에서 제외된다.

부채 산정 방식은 1년에 갚아야 할 전체 원리금이 얼마인지를 따진다. 주택담보대출(주담대)을 10억원 받았다 하더라도 1년 만에 이를 전부 갚아야 하지는 않기 때문이다. 대부분 경우 실제 상환액을 기준으로 부채가 산정된다. 주담대가 10억원이라도 원리금 상환액이 3000만원 수준이라면 DSR 산정에서 3000만원만 적용된다.

금융당국은 여러 대출의 분할상환 기준을 별도로 확정했다. 전세보증금담보대출의 경우 전세가구의 주택별 평균 전세기간(3년, 6년) 등을 감안해 4년간 분할상환하는 것으로, 예·적금담보대출 등도 금융사의 최장 만기 등을 고려해 8년 분할상환하는 것으로 산정하는 식이다.

이번 DSR은 신규 대출 신청분부터 적용된다. 적용기존 가계대출이 증액 또는 금융회사 등의 변경 없이 단순 만기연장되는 경우에는 예외를 인정해 DSR 산정에 포함하지 않는다. 2금융권은 내년부터 DSR을 본격 시행할 예정이다.

◆ RTI 현행 수준 유지 … 예외 조항은 폐지해 대출 규제

부동산 임대업자에 대한 정부의 대출 규제인 'RTI(임대업 이자상환비율)'는 현행 수준으로 유지키로 했다. 기준 조정 시 전세 공급 축소, 임대료 인상 등 발생할 수 있는 부작용 우려 때문이다. 하지만 RTI 기준을 충족하지 못하더라도 차주의 신용이나 소득을 고려해 예외로 대출을 해주는 것은 금지키로 했다.

김태현 금융위 금융정책국장은 "RTI 규제 비율에 맞춰 대출을 취급하는 것이 원칙이지만 금감원이 주요 4개 은행을 대상으로 점검해보니 모든 시중은행이 RTI 규제 관련 가이드라인 준수 정도가 상당히 미흡한 것으로 나타났다"고 지적했다.

당국은 RTI 규제 비율에 대해서는 일단 현행 수준을 유지해 나간다는 방침이다. 기준조정 시 임대시장에 미칠 영향, 9·13 임대업대출 규제강화 효과 등이 고려됐다. 현행 RTI 규제 비율은 주택 기준 1.25배, 비주택 1.5배 수준이다.

다만 그동안 금융사에서 자율적으로 운영해왔던 RTI 기준 미달 예외취급 한도를 폐지하고 예외 사유 역시 원칙적으로 없애기로 했다. 그동안은 RTI 규제비율에 충족하지 못하더라도 임대업자의 신용상태와 임대업 외 소득 등을 감안해 대출을 허용하도록 예외조항을 두고 있었다. 이 조항을 폐지하는 것이다.

이와 함께 임대소득 역시 반드시 임대차계약서에 근거해 산정하고, 추정소득 활용을 원칙적으로 금지하도록 했다. 만약 신규 상가 분양 및 신축건물 구입과 같이 임대소득 산출이 불가능해 불가피하게 추정소득을 활용하는 경우라면 인정비율 설정과 전결권 상향조정, 증빙서류 첨부 등 요건을 강화키로 했다.