[CEO칼럼] 추석 이후 부동산 시장에 나타날 현상

곽창석 도시와공간 대표

곽창석 도시와공간 대표.

추석 이후 매수 문의가 끊기면서 주택 시장이 극도의 침체에 빠졌다. 추석 직전에 나온 '9·13 대책'과 '9·21 대책' 등 두 차례의 부동산 대책이 효과를 발휘한 것인지, 그렇지 않으면 추석 이후 전통적인 거래 비수기가 시작됐기 때문인지 확실치 않다.

과거 참여정부 시절에도 이사철에 집값이 오르고 이사철이 끝날 때쯤 부동산 대책이 나오면 비수기가 시작되면서 시장이 침체됐던 경험이 있다. 그리고 3~4개월 후 다시 이사철 성수기가 시작되면 어김없이 집값이 다시 뛰었던 적이 있다.

이번에 나온 두 차례의 부동산 대책은 종합부동산세 강화와 주택임대사업자 세제혜택 축소, 다주택자 등에 대한 대출규제 및 장기적인 공급확대 정책으로 요약할 수 있다.

이 중에서 시장에 곧바로 크게 영향을 미칠 수 있는 대책은 종합부동산세 강화다. 향후 공시가격을 높이고 공정시장가액비율도 높일 뿐만 아니라 세율도 함께 높였기 때문에 고가주택 소유자의 부담이 2~3배 커지게 됐다.

작년 '8·2 부동산 대책'에서 시행된 양도소득세 중과세는 인기 지역인 투기지역의 매물 감소를 불러왔고, 투기지역일수록 집값이 더 뛰는 역효과를 불러왔다. 거래세 중과로 인한 매물 감소의 여파로 그동안 집값이 올랐다면 종합부동산세 인상에 부담을 크게 느끼는 고가주택 보유자의 매물이 시장으로 나올 수 있어서 강남 등 고가주택 시장에는 일부 급매물로 인한 가격 하락이 예상된다.

또 다주택자에 대한 대출 규제로 그동안 전세자금대출 등을 통해 이뤄지던 소위 갭투자도 줄어들 수밖에 없다. 종합부동산세에 부담을 느끼는 다주택자는 더 강한 규제가 나오기 전에 보유하고 있는 주택을 임대사업으로 등록하는 건수도 늘어날 것으로 보인다.

새로운 신도시를 포함해 신규 주택 30만 가구를 공급하겠다는 국토교통부의 발표는 주택 구입 여력이 있는 무주택자의 매수세를 잠재우고 향후 나올 분양 물량에 대한 관심을 높일 것으로 예상된다. 하지만 신도시 개발은 4~5년 이상 장기적으로 이루어질 수밖에 없으므로 주택시장의 침체기와 맞물릴 가능성이 높아보인다.

한편 매수 수요가 줄어든 만큼 전세 수요 증가로 이어져 도심 중심의 전세난은 다소 가속화될 것이다. 반면 입주물량이 많은 경기·인천권의 전셋값은 여전히 약세를 보일 것이다.

종합부동산세와 대출 규제에 대한 부담이 약한 수도권 비규제지역의 주택 매매가격은 그동안의 약세에서 벗어나 강보합세 정도로 나타날 공산이 커보인다. 투기지역 등 규제에 대한 비규제지역의 풍선효과가 일부 지역에서 나타날 수 있다.

서울 지역은 전반적으로 매물량도 부족하고 매수세도 부족하기 때문에 급격한 거래량 감소 현상이 나타나고 강남권은 약보합세, 강북권은 강보합세를 보이는 장세가 3~4개월 이어질 공산이 커졌다.

10월 이후 분양 물량이 증가하고 낮은 분양가에 따른 분양 열기가 높아질 것이다. 수백대1의 청약 경쟁률이 나오고, 아파트를 대신하는 아파텔의 분양도 늘어날 것이다.

상반기에 미뤄졌던 재건축과 재개발의 이주가 늘어나면서 주변 지역의 전세 가격을 자극하게 되고, 토지보상금이 늘어나는 지역의 주변에서는 땅값 상승과 일부 자금의 주택시장 유입도 이뤄질 것이다.

그동안 공급이 부족했던 중대형 아파트의 전셋값과 매맷값 강세가 서서히 시작되고, 신축 역세권과 로열층을 찾던 수요자가 구축 비역세권과 비로열층으로 이동하는 현상도 서서히 나타나는 시기가 될 것이다.