[지식산업센터의 악몽] 대출까지 조이는 지산 시장…팔지도 버티지도 못하는 '이중고'

금리 7.33%로 뛰고 3개월마다 대출 갱신…원금 상환 부담까지

[사진=생성형AI·이은별 기자]

지식산업센터 수분양자들이 자산가치 하락에 따른 대출 축소와 금리 인상, 원금 상환 부담까지 떠안으며 벼랑 끝으로 내몰리고 있다.

경기도 소재 지식산업센터를 분양받은 A씨는 30일 본지와 인터뷰에서 "최근 대출 연장 과정에서 금리 인상과 잦은 재심사에 따른 원금 상환 부담이 커지고 있다"고 호소했다.

A씨는 이번 달 대출을 연장하면서 적용 금리가 4% 중반에서 7.33%로 상승했으며, 대출 만기도 3개월마다 갱신하는 조건으로 변경됐다고 밝혔다. 앞서 A씨는 2023년 분양가 4억1000만원의 지식산업센터를 매입하면서 3억4800만원을 대출받았다.

당초 1700만원으로 통보받았던 원금 상환액은 이번 연장에서 약 1000만원으로 조정됐지만 3개월 뒤부터가 문제다. A씨는 “임차인이 들어와 있지만 대출 이자를 갚기에도 부족해 내 돈까지 추가로 넣고 있다”며 “원금 상환까지 계속 요구받으면 버티기 어렵다”고 호소했다.

 
문제는 대출 부담이 커져도 자산을 팔아 해결하기 어렵다는 점이다. 지식산업센터 시장에는 시행사가 보유한 미분양 물량이 할인된 가격으로 나오고 있어 기존 수분양자들이 매각에 나서기도 쉽지 않다. 일부 물량은 분양가 대비 약 18% 할인된 가격에 판매되고 있다. 실제로 A씨가 4억1000만원에 분양받은 물건을 시행사가 약 3억2000만원에 내놓는 상황이다.

임대 역시 녹록지 않다. 공실이 늘면서 임대료를 낮춰서라도 임차인을 구하는 상황이다. 업계 관계자는 “지식산업센터는 임대료를 20만~30만원 수준으로 낮춰서라도 임차인을 구하려는 경우가 있다”며 “상대적으로 높은 관리비 부담까지 있어 공실을 유지하는 것 역시 쉽지 않기 때문”이라고 말했다.
 
실제 금융권도 지식산업센터를 비롯한 상업용 부동산에 대한 심사를 강화하는 추세다. 은행권 관계자는 “지식산업센터 업황이 좋지 않다 보니 은행권 심사가 강화됐다”며 “과거 담보비율이 80%까지 나왔지만 지산의 담보가치 평가가 좋지 않다 보니 50%까지 내려오는 경우가 있다”고 말했다. 이어 “담보대출 비중이 줄어든 부분은 신용대출로 전환되기도 한다”고 설명했다.
 
결국 ‘지산 가격 하락→담보가치 하락→대출 한도 축소→추가 자금 투입→경매’로 이어지는 악순환이 나타나고 있는 것이다.
 
강은현 법무법인 명도 경매연구소 소장은 “한때 각광받았던 지식산업센터는 수도권을 중심으로 공급이 많이 이뤄졌지만 공급 과다와 경기 침체로 수요가 낮아졌다”며 “당시 금융기관의 대출 제한이 지금보다 크지 않아 레버리지를 활용해 매입한 투자자들이 많았는데, 금융권의 대출 압박이 커지면서 경매로 넘어가는 물건도 늘고 있다”고 말했다.
 
경매로 넘어간 이후에도 손실을 회복하기는 쉽지 않다. 상업용 부동산은 주택보다 매수 수요가 제한적이어서 유찰이 반복될 가능성이 있고, 급하게 처분할 경우 시세보다 낮은 가격에 매각될 수 있다. 특히 낙찰가율이 낮아지면 기존 수분양자의 손실이 커지는 동시에 지식산업센터의 시세와 담보가치를 다시 끌어내리는 요인이 될 수 있다.
 
한편 기존 지식산업센터의 용도전환이 해법으로 떠오른다. 한국부동산개발산업연구원은 지난 3월 정책연구 보고서를 통해 미분양 지식산업센터의 주거시설 전환을 대안으로 제시했으며, 이를 위해 LH 매입약정과 정책금융 지원, 금융·세제 규제 완화가 필요하다고 설명했다.