베트남 호찌민 부동산, 새 국면으로... '묻지마 상승' 대신 실수요 뜬다

1400만 명 광역 도시권 형성... TOD·순환도로 주변 자금 유입 기대

산업용 개발 가능 토지 1만5000㏊ 이상으로 확대 전망

호찌민 빈탄구에 위치한 빈홈센트럴파크 단지 전경 [사진=김혜인 통신원]

베트남 호찌민 부동산 시장이 도시 공간 확장과 주요 프로젝트 재개를 계기로 새 흐름을 맞고 있다. 호찌민과 빈즈엉, 바리아붕따우가 하나의 광역 도시권으로 묶이면서 토지와 공급 여력은 커졌지만 시장의 관심은 단기 가격 상승보다 인프라, 일자리, 법적 안정성, 실수요를 갖춘 지역으로 옮겨가고 있다.

26일(현지 시각) 현지 온라인 매체 더리더스(TheLEADER)가 개최한 '2026 부동산 포럼'에 따르면 응우옌 득 투언 베트남기업관리자협회 회장은 호찌민과 빈즈엉, 바리아-붕따우의 공간 통합으로 약 6700㎢ 규모와 1400만 명 이상 인구를 갖춘 도시권이 형성됐다고 밝혔다. 그는 새 도시 공간의 의미가 단순한 면적 확대에 있지 않고 첨단산업, 심해 항만, 국제 물류, 금융·서비스, 고급 인력이 결합되는 데 있다고 설명했다.

광역 도시권의 경쟁력은 인프라 연결 방식에 달렸다는 의견도 나왔다. 포럼에서는 도시철도, 순환도로, 고속도로, 항만, 공항이 슈퍼도시의 흐름을 만드는 핵심 축으로 거론됐다. 다만 교통망을 새로 놓는 데 그치지 않고 역세권과 교통 거점을 주거, 상업, 서비스, 일자리, 공공공간이 결합된 중심지로 키우는 TOD(대중교통 중심 개발) 방식이 중요하다는 분석이 제시됐다.

호찌민 확장은 주택 시장의 평균 분양가를 낮추는 효과도 냈다. 부동산 컨설팅 회사 CBRE베트남의 즈엉튀중 대표는 올해 상반기 확장 호찌민 신규 아파트 공급의 약 80%가 빈즈엉 지역에서 나왔다고 밝혔다. 기존 호찌민 지역의 1차 아파트 평균가는 ㎡당 약 9200만 동(약 487만 원)이었지만 확장 시장 전체 기준으로는 ㎡당 7600만 동(약 402만 원)으로 낮아져 ㎡당 1600만 동(약 84만 원)차이를 보였다.

호찌민 2군 아파트 단지 전경 [사진=김혜인 통신원]

주택 수요자 입장에서는 선택지가 넓어졌다. 확장된 호찌민 시장에서는 위치, 상품 유형, 가격대가 다양해지면서 이전보다 폭넓은 선택이 가능해졌다. CBRE는 2차 아파트 평균 가격이 현재 ㎡당 약 6200만 동 수준이라고 설명했다. 다만 평균 가격 하락은 시장 전반의 가격 조정이라기보다 상대적으로 저렴한 외곽 공급이 포함된 영향으로 해석된다.

산업용 부동산 역시 도시 확장의 주요 수혜 분야로 꼽힌다. CBRE에 따르면 산업용 개발 가능 토지는 기존 약 2500㏊에서 1만5000㏊ 이상으로 늘어날 수 있다. 이는 제조기업과 투자자에게 더 다양한 입지와 임대료 선택지를 제공하는 요인으로 평가된다.

투자 유망 지역은 인프라와 기능에 따라 세분화되고 있다. 즈엉튀중 대표는 도시철도 2호선 벤탄~탐르엉 노선 주변의 TOD 개발 지역과 3·4순환도로 축이 대규모 자금을 끌어들일 수 있다고 봤다. 또 껀저, 호짬 등 생태관광·해양도시 지역과 지안, 투언안, 투저우못 등 북부 성장축의 중저가 아파트 시장도 여전히 성장 여지가 있다고 설명했다.

투자 전략은 단기 매매보다 장기 가치 중심으로 이동해야 한다는 조언이 이어졌다. 즈엉 튀 중 대표는 "실제 거주를 위한 주택 수요가 다수를 차지해야 시장이 지속 가능하게 발전할 수 있다"고 밝혔다. 도시 확장이 곧바로 전 지역의 가격 상승으로 이어지는 것이 아니라 실수요와 인프라가 뒷받침되는 곳에서 가치가 형성된다는 의미다.

베트남 주택 시장, 공급 증가

한편 베트남 전체 주택 시장에서는 공급이 늘었지만 가격이 크게 내려가지 않는 흐름이 나타났다. 닷싼 서비스 경제 부동산 연구소(DXS-FERI)의 앞서 지난달 발표한 베트남 부동산 시장 보고서에 따르면, 북부 지역 신규 공급은 약 4200가구였고 흡수율은 약 40%였다. 공급은 하노이, 흥옌, 꽝닌의 대형 프로젝트를 중심으로 나왔으며 마스터라이즈홈즈, MIK, 빈홈즈, 가무다 등이 주요 공급 주체로 언급됐다.

여기에 남부 시장은 북부보다 높은 흡수율을 보였다. DXS-FERI에 따르면 남부 신규 공급은 약 3900가구였고 흡수율은 58.6%로 집계됐다. 공급은 고층 아파트에 집중됐으며 대부분 확장 호찌민 동부권인 빈즈엉과 옛 투득시 일대에 몰렸다. 이 지역은 토지 확보와 인프라, 비교적 안정적인 흡수율을 바탕으로 주택 시장의 성장축 역할을 이어가고 있다.

공급 회복은 중단됐던 도심 프로젝트 재개에서도 확인된다. 벤탄시장 맞은편 부지의 원 센트럴 사이공은 3월 중순 공사를 다시 시작했고 약 30개월 뒤 완공이 예상된다. 그랜드 맨해튼 프로젝트도 법적 문제가 점차 풀리면서 공사 속도를 높이고 있다.

한편 호찌민 광역 도시권은 더 넓은 토지와 공급 기반을 확보했지만 모든 지역이 같은 속도로 가치 상승을 누리기는 어려운 구조로 바뀌고 있다. 향후 시장의 핵심은 어느 지역이 인프라, 일자리, 실수요, 법적 안정성을 갖춘 가치 중심지로 자리 잡느냐가 될 전망이다.