전세 품귀에 학군지 빌라로…새 학기 앞두고 목동 매매 82% 급증

양천구 목동 1~3월 빌라 매매거래 190건→347건

빌라 매매거래 강남구 대치동 35.3%, 노원구 중계동 128.6% ↑

빌라와 단독주택이 섞인 서울 시내 주택가 풍경[사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 학군지 아파트 전세 매물 품귀가 심화되면서 목동·대치동 등에서 빌라(다세대·연립주택)로 눈을 돌리는 대체 수요가 확산되고 있다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동과 대치동, 노원구 중계동 등 주요 학군지에서는 빌라 매매 거래와 전·월세 신규 계약이 새학기를 앞두고 일제히 증가했다.

대표적인 대형 학원가인 목동에서는 빌라 매매 거래가 이날 기준 400건으로 집계됐으며, 1~3월 사이에만 347건이 거래되며 집중되는 모습을 보였다. 지난해 같은 기간 190건과 비교하면 전년 대비 82.6% 증가한 셈이다.

전·월세 신규 거래도 늘었다. 이날 기준 총 534건으로 집계됐으며, 특히 새학기를 앞둔 1월부터 3월 사이 453건으로 거래량이 집중됐다. 이는 지난해 같은 기간 408건보다 11.0% 증가한 수치다. 새학기 수요가 집중되며 임대차 거래가 동반 확대된 것으로 풀이된다.

강남구 대치동과 노원구 중계동도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 강남구 대치동에서는 전·월세 거래가 지난해 1~3월 232건에서 올해 250건으로 늘어 7.8% 증가했다. 이날 기준 누적 거래량은 277건이다. 매매 거래는 1~3월 23건으로 집계돼 지난해 같은 기간 17건 대비 35.3% 증가했으며, 이날 기준 총 28건이다.

노원구 중계동에서는 매매 거래가 올해 1~3월 16건으로 지난해 같은 기간 7건보다 128.6% 급증했다. 이날 기준 누적 매매는 17건이다. 전·월세 신규 계약은 이날 기준 33건이며, 1~3월 거래는 16건으로 지난해 같은 기간 10건 대비 60% 증가했다.

학군지 빌라 시장은 지난해 3월 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 생기면서부터 온기가 돌기 시작했다. 강남구 대치동의 연립·다세대 매매 거래는 2023년 17건, 2024년 29건, 2025년 90건으로 증가했다.

이 같은 흐름은 지난해 대출 규제 강화와 규제 지역 확대를 거치면서 이어지다가, 전세 매물 잠금 현상이 심화되며 빌라 수요를 더욱 자극한 것으로 분석된다. 특히 강남구 대치동의 연립·다세대 매매 거래는 지난해 하반기(58건)가 상반기(32건)보다 두 배 가까이 많았다.

학군지 아파트값 급등도 빌라 수요를 자극했다. 강남 3구 아파트 매매가격은 약 6% 상승해 서울 전체 평균 상승률(2.29%)의 2.6배에 달했다.

아파트 전세 시장은 다주택자들이 매도에 나서면서 임대차 매물이 줄어들고, 기존 세입자는 계약 갱신을 하는 경우가 늘어나면서 연쇄적인 매물 부족 현상이 발생했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 목동 전·월세 매물은 감소세를 보이고 있으며, 시장에서는 체감 가능한 수준의 공급 부족이 이어지고 있다는 평가다.

진창하 한양대 경제학부 교수(한국주택학회 회장)는 "비거주 1주택자와 신규 전세 대출 보증 규제에 대출 만기를 규제한다는 움직임까지 있다 보니 결과적으로 투자 목적의 주택 소유가 줄고 자가 점유율이 상승하는 등 시장 구조가 재편되면서 발생하는 구조적인 전환"이라고 분석했다.