실현가능성·특혜 논란에…150층 전주 대한방직 마천루 사업 '흔들'

연내 착공 사실상 '불발'… 자광 자산 구조에 실현성 물음표

옛 대한방직 전주공장 부지 개발 조감도. [사진=자광]

전주시의 오랜 숙원사업인 옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업이 잇단 잡음에 휘청이고 있다. 시행사 자광이 공언했던 연내 착공이 사실상 물 건너간 가운데, 재무 구조가 취약한 시행사 주도의 복합개발사업을 보완하기 위한 대안을 마련해야 한다는 일각의 목소리도 커지고 있다.
 
15일 전주시와 건설업계에 따르면 지난 9월 29일 관광타워복합개발 사업계획 승인을 받은 자광은 당초 올 연말까지 시공사 선정을 마치고 착공에 들어갈 계획이었다. 하지만 12월 중순이 지난 현재까지 시공사 선정 소식은 들리지 않고 있다.
 
전주시 관계자는 “9~10월 경 자광 측에서 연내 착공 계획을 밝혔으나, 현재 여러 건설사와 접촉 중인 단계로 파악된다”며 “시공사가 정해져야 후속 행정절차인 안전관리계획 제출과 감리인원 모집이 가능한데 결국 착공 지연은 불가피할 것 같다”고 밝혔다.
 
개발업계에서 가장 우려하는 대목은 자광의 재무건전성과 사업의 실현 가능성이다. 현재 지방 건설경기는 고금리와 공사비 폭등으로 ‘악성 미분양’이 속출하고 있다. 이런 상황에서 수조 원대 공사비가 투입되는 153층 관광타워(470m)와 대규모 복합시설에 대한 보증은 1군 대형 건설사들에게도 적잖은 부담이다.

 
전주시민회 등이 제공한 자료에 따르면 자광이 대한방직부지 사업을 위해 조달한 금액은 부동산담보신탁 대출액 2350억원 등을 포함해 지난해 말 이미 4030억원 수준에 달하고 있다. 지난 10월에는 자금을 융통해 준 대주단이 자광에 자금을 변제할 것을 요구한 기한이익상실(EOD)이 발생하기도 했다.
 
이문옥 전주시민회 사무국장은 “자광이 대출로 2000억원에 부지를 매입했지만 지난해 말 기준 이미 부채 규모가 이미 4000억원에 달한다. 분양 이익으로 470m 개발사업을 마무리하겠다는 계획이지만, 시공사도 아파트 공사비뿐만 아니라 타워 시공까지 책임지고 사업에 뛰어들기는 어려운 구조”라며 “아파트 건설 후 분양을 통해 시공사가 얻어갈 수 있는 순이익이 3000억원 수준으로 추산되는데 이 때문에 최대 6조원 수준의 보증을 서주기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
 
익명을 요구한 건설업계 관계자는 “시행사의 자본력이 담보되지 않은 상태에서 대형 건설사가 지급보증을 서며 뛰어들기엔 리스크가 너무 크다”며 “자광이 제시한 아파트 분양가와 상업시설의 수익 구조가 현재의 시장 온도와 괴리가 크다는 것이 현장의 냉정한 평가”라고 전했다.

자광은 전주시로부터 사업승인을 받으면서 주상복합아파트의 분양가로 3.3㎡당 2500만∼3000만원 안팎을 제시했다. 최근 전주에 공급된 아파트 분양가가 3.3㎡당 1400만~1600만원인 것을 감안하면 거의 두 배에 달하는 가격이다.

특히 당초 대출 등에 나섰던 롯데건설 역시 사실상 대한방직 개발사업에서 발을 뺄 것으로 전망되면서, 전주에서 진행되는 6조2000억원 규모의 마천루 사업에 뛰어들 건설사를 찾기는 더욱 어려워질 전망이다. 자광 역시 롯데건설을 제외한 다른 10대 건설사 2~3곳과 협의 중인 것으로 알려졌다.
 
현지 시민사회의 비판 여론도 거세지고 있다. 한승우 전주시의회 의원은 이달 12일 시민 300명의 서명을 받고, 감사원에 해당 개발사업에 대한 공익감사를 청구했다. 사업지의 용도지역이 일반공업지역에서 준주거지역으로 변경됐음에도 토지 가치 상승분에 비해 공공기여량이 턱없이 낮게 산정됐다는 지적이다.
 
한승우 의원은 “상업성이 떨어지는 관광타워는 결국 그간의 마천루 건설 사례처럼 아파트만 짓고 방치될 가능성이 높다”며 “감정평가 과정의 불투명성과 고분양가로 인한 지역 부동산 시장 교란 문제를 감사원을 통해 철저히 규명할 것”이라고 강조했다.
 
이에 대해 자광 측은 “내년 상반기 중 시공사를 선정할 예정이다. 현재 여러 가지 경우의 수를 두고, 2~3곳의 업체와 관련 협의를 진행하고 있다”며 “특혜 등 의혹이나 일각의 우려와는 달리 기존의 승인 내용대로 차질 없이 사업을 추진 하기 위한 절차가 진행되고 있다”고 말했다.
 
대한방직 부지 사업의 연착륙을 위해 사업 계획의 일부 조정이 필요하다는 제언도 나온다. 한 도시계획 전문가는 “현실적으로 153층 타워를 고집하기보다, 지역 경기에 맞는 규모로 조정하고 그에 따른 수익을 공공기여로 확실히 환류시키는 ‘출구 전략’을 고민해야 할 시점”이라며 “전주시 또한 ‘개인 사업’이라며 방관할 것이 아니라 이행보증 장치를 강화하는 등 행정력을 발휘해야 한다”고 조언했다.