[우주성의 RE:스페이스] 규제철폐에 미아2구역 전면 재가동…"강북 핵심 재정비축 급부상"

[우주성의 RE:스페이스] 규제철폐에 미아2구역 전면 재가동

미아재정비촉진지구 위치도 [사진=서울시]

서울 강북지역 정비사업의 최대 난제로 꼽히던 미아2재정비 촉진구역이 22년 만에 사업 본궤도에 올랐다. 미아3·4구역과 연계된 강북권 핵심 재정비 벨트가 속도를 내면서, 미아뉴타운 전체가 1만 가구 이상 규모의 ‘신도시급 주거지’로 재편될 것이라는 평가다.
 
29일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 열린 제9차 도시재정비위원회에서 미아2구역 촉진계획 변경안을 수정가결했다. 이번 촉진계획 변경은 올해 7월 마련된 ‘재정비촉진계획 수립기준 개선’을 적용해, 사업성 증대와 함께 공공성을 강화하는 데 주안점을 뒀다.
 
미아2구역의 용도지역 상향과 용적률 확대가 확정되면서, 2003년 뉴타운 지정 이후 사실상 답보상태였던 사업 역시 재가동의 발판이 마련됐다는 분석이다.
 
이번 계획안에 따라 미아2구역은 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향되고, 용적률도 261%에서 310%로 대폭 확대된다. 가구 수도 당초 3519가구에서 4003가구로 늘어나 사업성도 보다 개선될 전망이다.

 
사업성 개선은 당장 주변 시장에도 영향을 미치고 있다. 미아2구역은 아직 사업시행계획 인가 준비 단계로, 관리처분계획이 인가되지 않아 조합원 지위 양도가 가능한 지역이다.
 
여기에 규제 완화로 인한 사업성 개선이 가능해지면서 미아2구역을 중심으로 일부의 매수 문의도 증가하고 있다는 것이 현지 공인중개업자들의 설명이다. 일부 대지 40㎡대 매물도 총 투자 금액이 5억9000만원 수준을 기록해 호가가 다시 상승하는 움직임을 보이고 있다.
 
일대 A 공인중개업소 관계자는 “강북권 노후주거지 정비에 대한 기대감이 다시 확산되면서 미아뉴타운에 수요가 재유입되는 흐름이 최근 나타나고 있다”고 전했다.
 
미아2구역 단독으로는 4000가구 규모지만, 이미 관리처분인가를 마친 미아3구역(1051가구), 사업시행계획 변경 인가를 받은 미아4구역, 그리고 재건축이 지연되던 9-2·4-1구역 등까지 포함하면 과거 미아뉴타운 일대의 향후 전체 공급 규모는 1만 가구 수준을 형성할 것으로 전망된다.
 
특히 서울 북부권에서 1만 가구 단위의 정비사업이 실현되면 강북권 주거 수급 구조에 중대한 변화가 발생할 가능성도 높다는 관측이다. 우이신설선과 4호선, 향후 동북선 개통 등이 맞물리며 교통 여건과 접근성도 빠르게 개선될 전망이다.
 
다만 남은 과제도 적지 않다. 전국 재개발·재건축 사업장에서 공사비가 지속적으로 상승하고 있어 조합원 분담금 부담이 다시 확대될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 규제 완화로 분담금이 1억원가량 줄어들 것이라는 관측도 제기되지만, 실제 착공 시점의 건설 원가가 상승할 경우 부담 축소 효과가 상쇄될 수 있다는 전망도 조합 내부에서도 나온다. 일부에서는 미아2구역의 분담금 규모가 8억원을 넘어설 것이라는 전망도 나오는 중이다.
 
여기에 원주민 재정착률 문제도 핵심 변수다. 과거 뉴타운 사업에서 나타났던 기반시설 부족, 교육·복지 수요 증가에 대한 대응 미흡 등의 문제가 반복되지 않으려면 공공성에 대한 설계가 보다 정교하게 이뤄져야 한다는 지적이다.
 
투기 수요 유입도 경계해야 할 지점이다. 미아2구역처럼 조합원 지위 양도 가능 구역의 경우, 가격 급등과 투자 수요 쏠림으로 시장 불안이 재차 확대될 수 있다. 분양가 상승 압력도 주변 단지와의 형평성 논란을 촉발할 가능성이 있다.
 
서울시 관계자는 “미아2구역의 인허가 절차를 효율화해 속도감 있게 사업을 추진하고, 동시에 공공 등 기반시설 확충 방안을 구체화해 속도와 공공성의 균형을 맞춰 나가겠다”고 밝혔다.