[디벨로퍼, 생존의 조건⑩] 마스턴, 흔들린 신뢰 '개발'로 복구…'선임차·파트너십' 승부

"오피스·데이터센터·물류센터 등 개발사업 영역 다각화"

리스크 줄인 딜 성과가 LP 신뢰 회복으로 이어져야

마스턴투자운용이 개발 중인 성수 소재 ‘E4 오피스’ 조감도 [사진=마스턴투자운용 브랜드전략팀]

마스턴투자운용이 부동산 투자시장 침체와 금융당국 제재 등으로 흔들린 성장동력을 개발사업에서 다시 찾고 있다. 성수동 오피스부터 영등포 데이터센터, 여주 물류센터, 강남 복합시설까지 개발 영역을 빠르게 넓히는 모습이다.
 
방식은 과거와 다르다. 토지를 확보한 뒤 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 모든 개발위험을 떠안기보다 임차인을 먼저 확보하고 자산관리회사(AMC)나 프로젝트금융투자회사(PFV), 대형 건설사와 역할을 나누는 구조를 적극 활용하고 있다.
 
금융당국 제재와 실적 둔화로 기관투자가(LP)의 신뢰 회복이 중요한 상황에서 개발 위험을 얼마나 미리 줄이고 새로운 투자자금 유치로 연결하느냐에 달렸다는 평가가 나온다.
 
30일 마스턴투자운용에 따르면 현재 대표적인 개발사업은 서울 성동구에서 추진 중인 ‘무신사 성수 E4’다. 성수역에서 도보 2분 거리에 지하 5층~지상 12층, 연면적 약 3000평 규모의 오피스·리테일 복합시설을 짓는 사업으로 오는 2028년 준공을 목표로 하고 있다.

 
무신사를 비롯해 요진건설산업, 삼성물산 건설부문 등이 사업 파트너로 참여하고 있다. 최근에는 실제 E4 프로젝트를 대상으로 대학생들이 시장 분석과 투자구조, 재무계획, 리스크 관리, 엑시트 전략을 설계하는 공모전까지 진행하면서 이 사업을 대표적인 밸류애드 사례로 전면에 내세우고 있다.
 
◆ 임차인부터 잡고 PF…‘위험 먼저 줄이는 개발’
 
E4 사업의 특징은 개발 초기부터 주요 위험요인을 먼저 잠갔다는 점이다.
 
마스턴은 선임대차계약과 공사도급계약, PF대출약정을 개발 초기 단계에서 체결했다. 건물을 먼저 짓고 준공 이후 임차인을 구하는 방식보다 임대수요를 확보한 상태에서 금융과 시공을 붙여 공실과 공사비, 자금조달 위험을 함께 낮추는 구조다.
 
개발 영역도 오피스를 넘어 데이터센터로 확대하고 있다. 서울 영등포구에서는 10MW급 도심형 데이터센터를 개발하고 있다. 마스턴은 부지 발굴과 전력 확보에 직접 참여했고 인입전력 10MW 가운데 IT부하 6.5MW에 대해 선임차도 확보했다. 여의도 금융사를 주요 수요층으로 겨냥해 2028년 하반기 준공을 목표로 사업을 추진하고 있다.
 
데이터센터 개발에서 가장 중요한 전력과 임차인을 사업 초기부터 확보했다는 점에서 E4와 비슷한 전략이다.
 

마스턴투자운용이 개발 중인 여주 초대형 물류센터 조감도 [사진=마스턴투자운용 브랜드전략팀]

경기 여주시 가남읍에서는 연면적 28만4220㎡ 규모의 대형 물류센터 개발에 참여한다. 이 사업에서는 마스턴이 직접 시행위험을 전부 떠안는 대신 AMC를 맡았다. 올해 상반기 착공해 2028년 말 준공하는 것이 목표다.
 
강남에서는 별도 PFV를 활용한다. 도산대로 224번지에 업무·교육연구·근린생활시설이 결합된 복합시설을 개발하기 위해 ‘도산대로PFV’를 설립했고 토지 매입과 소유권 이전을 마쳤다. 용적률 상향 등을 통해 자산가치를 높인 뒤 2029년 준공한다는 계획이다.
 
건설사와 위험을 나누는 움직임도 본격화했다. 지난 4월에는 한화 건설부문과 개발사업 공동 추진을 위한 업무협약(MOU)을 맺었다. 신규 사업 발굴부터 PFV 등 공동법인 설립까지 마스턴이 투자자 모집과 금융구조 설계, 자산관리를 맡고 한화가 기획·설계·시공 역량을 제공하는 방식이다.
 
최근 마스턴의 개발사업에는 ‘선임차→PF 선확보, AMC→제한적 위험 부담, PFV→프로젝트 위험 분리, 건설사 파트너십→공사비·공기 관리’라는 공통점이 있다. 운용사 자체 신용만으로 사업을 밀어붙이기보다 개발 단계별 위험을 외부 파트너와 나누는 셈이다.
 
회수 시점을 유연하게 가져가는 전략도 병행한다. 마스턴은 2024년 6월 성수동 프라임 오피스 개발사업을 3.3㎡당 3450만원에 선매입한 뒤 준공을 앞두고 매수인 지위를 3.3㎡당 3640만원에 넘겼다. 회사 측은 이를 통해 약 40%의 내부수익률(IRR)을 거뒀다고 설명했다. 개발 후 장기운용만 고집하기보다 시장 상황에 따라 준공 전이라도 투자금을 회수하는 전략이다.
 
마스턴투자운용 관계자는 “오피스, 데이터센터, 물류센터 등으로 자산군을 넓혀가며 개발사업의 영역을 다각화하고 있다”고 설명했다.