[부동산 대토론회] 진미윤 "주택공급 연결고리 끊어져...물줄기 열어야"

이재명 대통령. [사진=연합뉴스]

23일 이재명 대통령 주재로 진행된 부동산 국민 대토론회에서는 인허가부터 착공·준공·입주로 이어지는 주택공급의 연결고리가 끊어지고 있다는 지적이 나왔다.
 
이날 발제자로 나선 진미윤 명지대 부동산학과 교수는 막힌 주택 공급의 물줄기를 조속히 열기 위한 정부 차원의 금융·세제 지원이 필요하다고 강조했다.
 
진 교수는 이날 주거안정을 위한 주택공급의 시급성을 강조하며, 끊어진 공급 파이프라인을 복원하기 위한 7가지 핵심 정책 과제를 제시했다.
 
진 교수는 “2022년부터 인허가와 착공이 동시에 급감했고, 특히 착공 물량이 크게 줄었다”며 “이는 향후 준공 및 입주 물량 감소와 기존 거래 시장의 매물 감소로 이어져 결과적으로 서민과 중산층의 주거비 부담을 키울 것”이라고 진단했다.

 
이어 “전세사기 이후 임차인들의 신뢰가 무너지면서 청년 1인 가구와 신혼부부의 중요한 주거 선택지인 비아파트 신축이 크게 감소했다”며 “인허가가 착공으로, 착공이 준공과 입주로 이어지도록 주택공급 파이프라인을 복원하는 것이 시급하다”고 강조했다.
 
진 교수는 공급 병목 해소를 위해 우선 신축 공급 회복을 위한 선별적 금융·세제 지원이 필요하다고 강조했다. 진 교수는 “토지 확보와 인허가를 마치고도 착공으로 이어지지 못하는 환경을 개선해 착공 가능 물량을 우선 지원할 필요가 있다”며 “다만 규제 완화나 지원이 가격이나 기대 심리를 부추길 우려가 있으므로 전면적 지원보다는 선별하여 차등 지원해야 한다”고 밝혔다.
 
이어 민간 정비사업의 전(全) 단계 병목 현상도 해소해야 한다고 강조했다. 진 교수는 “정비사업은 집중적으로 열어야 할 장기 주택공급 경로지만 용적률 완화만으로는 한계가 있다”며 “공사비 부담, 금융 지원, 분담금, 조합 갈등 등 전 단계의 병목 현상을 지속적으로 관리하고, 규제 완화가 실제 공급으로 이어지는지 점검해야 한다”고 짚었다.
 
아울러 진 교수는 “계획·보상·토지조성·교통 등 단계별 위험 요인을 통합 공정 관리하고 중앙과 지자체, 공공의 협업을 강화해야 한다”며 “국민들이 내가 들어갈 수 있는 집이라고 체감할 수 있도록 부담 가능한 가격과 다양한 유형의 주택을 제공하는 세부 설계가 중요하다”고 제언했다.
 
이어 저이용·유휴 부지를 대상을 한 계획적 복합개발 추진도 병행되어야 한다고 지적했다. 그는 “산업·고용·소비 구조 변화로 제대로 이용되지 못하는 상업·공업 지역을 주거로 전환하는 유연화가 필요하다”면서도 “일률적 완화보다는 기능이 쇠퇴하고 저이용된 부지를 우선적·선별적·계획적 복합 방법으로 개발해야 한다”고 설명했다.
 
아울러 전문 임대주체 육성을 통한 임대차 중간지대를 확충해야 한다고 덧붙였다. 진 교수는 “엄격한 공공임대와 사적 전월세 시장 사이의 큰 공백을 메울 전문성을 갖춘 임대인을 육성해 신축·장기 임대 운영을 가능하게 해야 한다”며 “단, 지원을 받는 만큼 공공성 준수, 투명한 관리, 임차인 보호라는 의무 부과가 연동되어야 한다”고 강조했다.
 
진 교수는 “공공은 단순 주거 안전망을 넘어 경기 침체기 공급 하방을 방어하는 시장조성자 역할을 맡아야 한다”며 “생애 최초 내 집 마련을 원하시는 분들의 진입 문턱을 낮춰주는 주거 사다리 역할을 강화해야 한다”고 피력했다. 이어 “조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 중첩되고 복잡한 제도 체계를 개선해야 한다”며 “시장 불안에 대한 대응력은 유지하되 국민 부담과 불편을 줄이는 방향으로 진행되어야 한다”고 덧붙였다.
 
한편, 발표 이후 이재명 대통령은 진 교수에게 2022년부터 주택 인허가와 착공 물량이 급감한 구조적 원인에 대해 질문을 던지기도 했다.
 
진 교수는 “2022년 말부터 시작된 금리 인상의 영향이 컸다”며 “정책적 요인보다는 코로나19를 거치며 발생한 글로벌 공급망 차질, 자재 조달 문제, 공사비 상승 등 대내외적 환경 악화로 인해 건설업계의 착공이 지연된 것”이라고 답했다.
 
이어 현재 상황과 향후 전망에 대해 진 교수는 “현재도 이러한 맥락이 이어지고 있다”며 “대기업은 민간 재건축 수주 등으로 시장이 돌아가고 있지만, 전체 건설업의 90% 이상을 차지하는 중소 주택 건설 사업자들이 참여하는 시장은 크게 가라앉아 있다”고 설명했다.
 
아울러 진 교수는 고금리 지속, 자재 조달의 어려움, PF(프로젝트파이낸싱) 시장 미개선 등을 지적하며 “객관적인 경제 상황을 고려할 때 당분간 인허가와 착공 위축 경향이 유지될 가능성이 높다”고 내다봤다.