[세제 대전환] 장특공 '거주 중심' 개편…임대혜택 축소 수면 위로

10일 서울 송파구 한 부동산중개업소에 붙은 양도세 관련 안내문. [사진=연합뉴스]

정부가 오는 7월 발표할 세법개정안에서 부동산 세제가 ‘특례 축소’를 넘어 ‘정상화’ 국면에 접어들 가능성이 커지고 있다. 거주자 중심, 시장 왜곡 해소를 축으로 한 정책 기조가 강화되면서 각종 세제 혜택도 전반적으로 축소될 전망이다.

17일 재정경제부 등에 따르면 이번 개편안에서 가장 먼저 도마에 오른 것은 양도소득세 장기보유특별공제(장특공) 제도다. 현재 1가구 1주택자의 경우 보유기간(연 40%)과 거주기간(연 40%)을 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 8일 “부동산 시장은 과거 과열 국면에서 벗어나 실거주 중심으로 재편되는 전환기에 있다”고 밝히며 정책 개편 의지를 드러낸 바 있다.

이에 따라 정부는 장특공 산정 기준에서 거주기간 비중을 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 그동안은 장기간 보유만으로도 세제 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 실제 거주 여부에 따라 공제 폭을 달리하겠다는 취지다. 주택 보유 기간보다 실거주 기간을 과세 기준의 핵심 축으로 삼겠다는 의미다.

전월세 시장 안정화를 위해 도입됐던 주택임대사업자 세제 혜택도 개편 대상에서 벗어나기 어려울 전망이다. 특히 조정대상지역 내 매입임대사업자에게 적용돼 온 양도세 중과 배제 혜택이 핵심 조정 대상으로 거론된다.

그동안 임대사업자 제도는 다주택자가 세 부담을 줄이면서 자산을 확대하는 수단으로 활용된다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 이에 정부는 기존 혜택을 축소하거나 일몰하는 방안을 유력하게 검토하는 것으로 전해진다.

종합부동산세를 포함한 보유세 역시 민감한 변수다. 현재는 세 부담 완화 기조가 유지되고 있지만 자산 과세 형평성이 떨어진다는 비판도 지속되고 있다.

보유세를 인상할 경우 다주택자의 매물 출회를 유도할 수 있다는 기대가 있는 반면, 임대료 전가를 통해 서민 주거비 부담을 키울 수 있다는 우려도 공존한다.

현행 기조를 유지할 경우 시장 안정과 조세 저항 완화 효과를 기대할 수 있지만, 자산 양극화 심화와 세수 기반 약화, 이른바 ‘부자 감세’ 논란이 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

반대로 세 부담을 강화할 경우 과세 형평성을 높이고 매물 공급 확대를 유도할 수 있지만, 임대료 상승으로 이어질 가능성 역시 적지 않다.

다만 세제 개편만으로 부동산 가격을 안정시키는 데는 한계가 있다는 지적도 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “세금이 부동산 가격을 직접적으로 조절하는 수단이라는 점은 아직 충분히 입증되지 않았다”며 “거래 활성화를 유도하려면 거래세를 낮추는 접근이 더 효과적일 수 있다”고 말했다.

이어 “현실적으로 1주택자가 무주택으로 돌아갈 가능성은 낮다”며 “장특공 대상자의 경우 매물을 내놓더라도 다른 지역에서 다시 1주택을 취득할 가능성이 높다”고 덧붙였다.