[르포] '25억' 뉴노멀 된 노량진 분양가에...입주권 몸값도 들썩

노량진1구역 '관리처분' 전 매물 소진…'실투자금 20억'에도 안전마진에 수요 몰려

노량진1구역 내 관리처분계획인가를 알리는 현수막. [사진=우주성 기자]

"노량진6구역(라클라체자이드파인) 국평 분양가가 25억원을 찍었으니, 1구역에서도 기대가 커지는 모양새입니다. 지난주까지 1구역 매물은 거의 나갔고요. 양도 가능한 소수 매물을 선점하려는 문의가 이어지고 있습니다." (노량진동 A 공인중개사무소 대표)
 
22일 찾은 서울 동작구 노량진 뉴타운 일대에는 재개발조합이 설치한 현수막이 뉴타운 곳곳에 내걸려 있었다. 올해 2월 노량진3구역에 이어, 지난 21일 노량진1구역이 동작구로부터 관리처분계획인가를 획득하면서다. 하이엔드 브랜드가 그려진 대형 건설사의 플래카드도 눈에 들어왔다. 각 공인중개사무소 유리창에는 '4월 관처임박', '노량진 최저 초투' 등의 문구가 적힌 색색의 전단이 빼곡이 붙어 있었다.
 
노량진뉴타운의 천지개벽이 가시화하고 있다. 최근 노량진6구역의 일반분양 단지가 3.3㎡(평)당 7600만원이라는 분양가에도 흥행을 이어간 가운데, 뉴타운 내 사업장들 역시 인허가에서 속도를 내면서 뉴타운 일대의 열기 역시 점차 고조되는 분위기다.
 

[노량진1구역 내 공인중개업소 유리벽에 전단이 붙어 있다. [사진=우주성 기자]

 
노량진1구역은 뉴타운 내에서도 사업 추진이 비교적 느린 편에 속했다. 지난 2003년 재정비촉진지구로 지정됐지만 부침을 겪은 끝에 올해에 들어서야 관리처분을 획득했다. 관리처분 인가를 앞두고, 노량진1구역 내 매물은 10억 중반대의 프리미엄에도 이달 중순까지 빠르게 소진을 이어갔다는 것이 현지 부동산 업계 관계자의 설명이다.
 
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7일 1구역 내 대지면적 172㎡ 단독주택이 32억9000만원에 매매됐다. 8일에는 대지면적 27.91㎡의 소형 빌라가 19억5000만원에 주인이 바뀌었다. 이달 17일에는 전용 72.59㎡, 대지지분 49㎡ 다세대 주택도 22억원에 팔렸다.
 
앞서 올 초 관리처분인가를 받은 3구역 역시 23.5㎡ 빌라가 관리처분인가 고시일인 2월 26일 직전인 같은 달 19일 18억원에 팔려 나갔다. 1구역 내 B중개업소 관계자는 "현재 1구역 기준 빌라 감정가가 보통 3억~4억원 수준인데, 여기에 프리미엄(P)만 15억원 이상 붙어 거래된 것들이 다수"라고 말했다.
 
일대 업자들은 관리처분 인가로 조합원 지위 승계는 막혔지만, 향후 3구역과 1구역 중 양도 가능한 매물의 프리미엄은 향후 최소 수억원씩 상승할 것이라고 입을 모았다. 3구역 인근 공인중개사무소 대표는 "6구역이 흥행하면서 '노량진 신축이 25억짜리'라는 인식이 자리잡았다"며 "처분 가능한 소수 매물은 기존 프리미엄 15억원에 더해 수억 씩 높은 가격에 거래될 전망이다. 관리처분인가를 받은 3구역도 양도 가능한 빌라는 2개월 새 1억~2억원 정도 가격이 더 붙었다"고 전했다.
 

이달 분양에 나선 노량진6구역(라클라체자이드파인) 공사 현장. [사진=우주성 기자]

 
앞서 이달 초 분양에 나선 노량진 6구역의 전용 84㎡ 분양가는 최고 25억5320만원에 달한다. 6구역 조합원의 분양가는 84㎡ 기준 6억7100만원으로, 일반분양가(25억5320만원)와의 차이가 18억원을 웃돈다. 1구역과 3구역도 84㎡ 조합원 분양가가 각각 10억8000만원, 10억3000만원 안팎으로 알려졌다. 일반분양 대비 15억원 안팎의 안전마진이 존재하는 셈이다. 현장 공인중개사는 "프리미엄 15억원을 주고 사더라도 일반분양가보다 싸게 입주권을 확보한다는 계산이 가능하다"며 "분양가가 오를수록 입주권 호가도 함께 오르는 구조"라고 말했다.
 

노량진3구역에 관리처분계획인가 승인을 알리는 시공사의 현수막이 걸려 있다. [사진=우주성 기자]

특히 '1+1 입주권'이 가능한 물거에 대한 막판 확보전이 이어졌다는 분석이다. 감정가가 일정 기준을 초과하는 매물을 확보하면 두 개의 조합원 분양권 즉, '1+1 입주권'을 통해 안전마진을 극대화할 수 있다. 이날 확인한 공인중개업소의 전단에는 1구역 84·59㎡ 동시 분양(1+1) 매물이 초기투자금 21억원(매매가 32억원)에 나와 있었다. 84㎡에서 발생하는 시세 차익뿐만 아니라, 추가로 받는 59㎡에서도 똑같이 차익이 발생해 입주 후 시세가 형성되면 자산 상승 폭이 압도적으로 커지는 구조다.
 
노량진역 인근의 C 공인중개업소 관계자는 "이곳(1구역) 조합원 절반은 '1+1' 매물을 신청했다. 소형 평수 한 채는 본인이 거주하고, 나머지 한 채는 월세를 놓아 '연금형 자산'으로 쓰려는 은퇴 자산가들에게 수요가 있다"며 "여기에 최근에는 현금 자산을 충분히 보유한 중년 자산가들을 중심으로 손바뀜이 활발했던 상황"이라고 전했다.