[월세의 양극화①] '천만원↑' 초고가 월세 증가…자산가들 "소유보다 점유"

1000만원 초과 거래 1년 새 33%↑… 2000만원대 '초고가 계약'도 잇달아

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 아파트 평균 월세가 사상 처음으로 150만원 시대에 진입한 가운데 자산가들을 중심으로 한 ‘초고가 월세’ 시장도 올해 들어 빠른 팽창세를 보이고 있다. 고가 주택 소유로 인한 세제 부담이 커지자 자산가들이 직접 매수 대신 고액 임대료를 지불하며 거주에 나서는 고가 주거 패러다임 전환도 가팔라지는 모습이다.
 
21일 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 들어 이달 21일까지 서울에서 월 임대료가 1000만원 이상인 전체 계약 건수는 총 64건으로 전년 동기(55건) 대비 16.4% 늘었다.
 
거래 금액대별로 살펴보면 고가 월세 시장의 상향 평준화가 더욱 뚜렷하다. 1000만원을 초과한 신규 월세 거래는 총 56건인 것으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(42건)과 비교해 33% 이상 증가한 수치다. 월 임대료가 1500만원을 넘어가는 계약 역시 23건에 달해 1년 전보다 35%나 증가했다.
 

강남권 대형 평형이나 초고가 빌라에 국한됐던 1000만원대 초고가 월세가 최근 서울 전역의 임대료 체계 상향 조정으로 거래 비중이 확대되고 있다는 분석이다. 올해 아크로서울포레스트 전용 198㎡는 보증금 5억원, 월세 2900만원에 임대차 계약이 체결됐고 포제스한강(2700만원)·아페르한강(2500만원) 등 2000만원대 월세 거래 역시 이어졌다.
 
200만원 이상 고가 월세 시장 역시 전체 임대차 시장에서 그 비중을 키우고 있다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)는 물론 최근에는 마용성(마포·용산·성동구)에서도 200만원 이상 거래 비중이 확대됐다.
 
올해 강남 3구 아파트 신규 월세 계약 3744건 중 월세금이 200만원 이상인 건수는 1644건으로 전체 중 43.9%를 차지했다. 지난해 같은 기간(39.5%)보다 4.4%포인트 높아진 수치다.
 
성동구 역시 올해 월세 계약 806건 중 200만원 이상이 367건(45.5%)으로 강남 3구 비율을 웃돌았다. 용산구는 523건 중 239건(45.7%)이 200만원 이상 거래로 전년 대비 3.2%포인트 증가했다. 마포구는 921건 중 270건(29.3%)으로 상대적으로 낮았지만 지난해(25.3%)보다 4.0%포인트 높아졌다.
 
전문가들은 다주택자에 대한 과세와 실거주 의무 강화 등이 고가 월세 시장을 확대했다고 분석한다. 취득세와 종부세 등 주택 보유에 따른 세금 부담이 가중되면서 자산을 부동산에 묶어두기보다 현금 유동성을 확보한 채 고가 월세를 내며 상급지에 거주하는 것이 유리해졌다는 판단이다.
 
실제 공시가격 현실화와 금리 인상 등으로 보유세 부담이 커진 집주인들이 이를 세입자에게 전가하기 위해 전세를 월세로 전환하거나 임대료를 올리는 ‘조세 전가’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 자산가는 리스크 관리를 위해 초고가 월세를 선택하고 서민은 빌라 대신 아파트를 찾다 매물 부족과 자금 한계에 부딪혀 고액 월세로 내몰리는 등 임대차 시장 전반이 상향 평준화되고 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “액티브 시니어들을 중심으로 주거 소유와 향유에 대한 인식이 달라지고 있다”며 “자산가 입장에서 주택 소유는 리스크가 됐고, 대신 고액 월세를 지불하며 주거의 질을 유지하는 방식이 합리적인 대안으로 떠오르면서 고가 월세 시장이 확대되고 있는 것”이라고 말했다.