도심 복합사업 용적률 완화…서울 노후 빌라촌 정비사업 '기지개'

신당·효창 등 노후지 사업성 기대감 확대

역세권 상향·저층주거 용적률 1.4배...준공업 최대 상한

 

신당 12-1·2·6·7구역(신당동 353-103 일대)에 도심공공주택복합사업 참여를 위한 동의서 접수를 안내하는 현수막이 걸려 있다. [사진=백소희 기자]

도심공공주택복합사업에서 저층 주거지 용적률 인센티브가 최대 140%까지 확대되면서 서울 도심 노후 빌라 밀집지에서 정비사업 기대감이 다시 살아나고 있다. 그동안 사업성이 낮아 개발이 지체됐던 ‘장기 표류지’들이 사업 추진 국면으로 돌아서는 모습이다.

15일 정비업계에 따르면 서울 중구 신당·다산동 일대 신당 12-1·2·6·7구역에서는 토지 등 소유자를 대상으로 도심공공주택복합사업 참여 의향서를 접수하고 있다.

해당 지역은 과거 신당 12구역으로 묶였지만 일부 구역이 모아타운 사업을 따로 추진하는 등 분리됐다. 이후 남산 고도제한과 성곽 높이 규제에 묶이며 용적률 확보에 어려움을 겪어 사업이 지연됐다.

최근 서울시가 남산 일대 고도제한과 역세권 높이 규제를 일부 완화하면서 분위기가 반전됐다. 시는 역세권 250m 이내 지역에 대해 최고 45m까지 층수 규제를 풀었다. 여기에 도심복합사업을 통해 저층 주거지 용적률 인센티브가 기존 120%에서 140%로 확대되면서 사업성 보완 기대가 커졌다. 예컨대 2종 일반주거지역의 법적 상한 용적률 250%가 적용되면 사업 참여 시 1.4배인 최대 350%까지 상향되는 구조다. 규제로 묶여 있던 용적률이 풀리면서 사업성의 최소 기준이 맞춰졌다는 분석이다.

신당동 공인중개업소 관계자는 “동의서 징구가 활발히 이뤄지면서 재개발 기대감에 매물도 쑥 들어갔고 가계약도 2건이나 취소됐다”고 분위기를 전했다.


 

효창·청파 도심 공공주택 복합사업 대상지 [사진=효창·청파 도심 공공주택 복합사업 재개발준비위원회]

 

용산구 효창동 5-291 일대 역시 도심공공주택복합사업 참여를 위한 의향서 징수에 나섰다. 이 지역은 인근 원효로1가와 효창공원역 일대 정비사업이 추진위원회 승인까지 받으며 속도를 내는 동안 상대적으로 개발이 지체된 곳이다.

업계에서는 용산 지역 특성상 분양가 규제 완화 여부가 사업성의 핵심 변수로 작용할 것이라고 보고 있다. 이번 도심복합사업은 공공 주도의 제약을 완화한 점이 특징이다. 분양가 상한제 적용이 배제되고 입주권 전매가 허용되며, 공원·녹지 확보 기준도 완화됐다. 여기에 환경영향평가와 소방성능평가를 통합심의에 포함시켜 사업 승인 기간 단축도 유도하고 있다.

효창·청파 도심 공공주택 복합사업 재개발준비위원회는 “분양가 통제가 완화되면 사업 수익성이나 시공사 참여 여건이 지금보다 나아질 수 있다”며 “효창동 주변이 재개발과 도심복합으로 빠르게 바뀌고 있는 만큼 인근 사업들과 흐름을 맞춰 가는 게 필요하다”고 말했다.

영등포구 당산동1가 준공업지역에서도 참여 검토가 이어지고 있다. 1호선 영등포구청역 남측에 위치한 이곳은 영등포1 지구단위계획 구역으로 묶인 곳이다. 구역 내 토지 99.7%(991필지)가 준공업지역으로 분류된다.

이번 사업은 준공업지역에 대해 5000㎡ 이상이면서 20년 이상 노후 건축물 비율이 60%를 넘는 요건을 충족하면 법적 상한 용적률까지 개발이 가능하다. 서울시가 앞서 주거지역에만 적용하던 최대 400% 법적 상한 용적률을 준공업지역까지 확대한 점도 사업성 개선 요인이다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 “저층주거(주택공급활성화지구) 중 제1종 일반주거지역도 종상향을 통해 참여 가능하다”며 “용적률 100~200%인 1종 일반주거지역도 2종으로 종상향해 용적률 250% 이하로 고밀개발할 수 있도록 인센티브를 주는 게 핵심”이라고 설명했다.