"전세보증금인 줄 알았는데"…금감원, '매매예약금 대출' 소비자경보

보증금 아닌 사인 계약…파산 시 보호 못 받아

"90% 대출" 홍보 경계…분양전환 때 '상환 부담' 주의

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

금융감독원이 민간임대주택 '매매예약금'을 둘러싼 소비자 피해 우려가 커지자 주의보를 발령했다. 전세보증금과 유사하게 인식될 수 있지만 법적 보호를 받지 못하고, 대출까지 결합될 경우 손실 위험이 크다는 판단이다.

금감원은 14일 일부 민간임대주택 사업장에서 의무임대기간 이후 분양전환을 조건으로 매매예약금 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있다고 밝혔다.

매매예약금은 사인 간 계약에 기반한 금전으로, 임대보증금과 달리 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않는다. HUG 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 임대사업자 파산 시 회수가 어려울 수 있다.

금감원은 온라인상 고액 대출 가능 홍보에 대해서도 경고했다. 전세대출 등을 활용해 매매예약금을 납부할 수 있다는 내용은 과도한 레버리지를 유발할 수 있다는 설명이다.

실제 매매예약금과 임대보증금을 합쳐 최대 90% 수준까지 대출이 가능하다는 홍보도 등장하고 있으나, 이는 차주의 상환능력을 초과하는 위험한 구조일 수 있다. 

분양전환 시점에 발생하는 일시 상환 부담도 주요 리스크로 꼽힌다. 초기에는 전세대출 등으로 자금을 조달하더라도, 이후 주택담보대출로 전환하는 과정에서 DSR·LTV 규제에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있다. 이 경우 차주는 부족분을 한 번에 상환해야 하는 유동성 부담에 직면할 수 있다.