규제지역 다주택자 매물 7500건…투기 1주택·RWA도 동시 압박

서울·경기 12개 지역서 7500가구 규제 대상

7일 은행권과 추가 규제 방향 논의…투기성 비거주 1주택 정의 '골몰'

서울 강남구 한 부동산 중개업소[사진=연합뉴스]

정부의 다주택자 담보대출 연장 제한으로 서울과 경기 12곳 등 규제지역에서 올해 최대 7500가구가 매물로 나올 것으로 전망된다. 금융위원회는 이에 그치지 않고 비거주 1주택자에 대해 전세대출 보증을 축소하는 추가 규제 카드까지 만지작거리며 투기 수요 압박에 나서고 있다.

5일 금융권에 따르면 금융위는 지난 4·1 '가계부채 관리 방안'을 통해 오는 17일부터 수도권과 규제지역 내 다주택자에 대해 기존 대출 연장을 원천 불허하기로 했다.

영향권에 있는 다주택자의 만기 일시 상환 대출 규모는 약 4조1000억원으로 아파트 1만7000건이 해당한다. 올해 만기가 도래하는 규모는 2조7000억원(1만2000건)으로 추정된다.

이 중 규제지역 물량은 약 7500가구로 추산된다. 현재 규제지역은 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)으로 확대됐다. 규제지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된 상태다. 대출 연장이 막힌 다주택자가 수억 원대 상환 자금을 마련하지 못하면 보유 주택을 시장에 내놓을 수밖에 없는 구조다.

금융위는 이번 가계부채 관리 방안에서 빠진 비거주 1주택 등 추가 규제 마련에도 조만간 착수한다. 7일에는 주요 5대 은행 실무진을 불러 가계부채 관리 방안에 대한 시장 동향에 대해 논의할 계획이다. 추가 규제는 비거주 1주택에 대한 전세대출 보증 차단과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 주택담보대출 위험가중치(RWA) 상향 등이다.

금융위는 지난해 9·7 대책을 통해 1주택자 전세대출을 2억원으로 제한했다. 기존 SGI서울보증(3억원), 주택금융공사(2억2000만원), 주택도시보증공사(2억원) 한도를 일괄 하향 조정한 것인데 이를 차단할 가능성이 거론된다.

다만 투기성 비거주 1주택자 정의를 내리는 데는 다소 시간이 소요될 전망이다. 서울에 고가 아파트를 두고 서울 외곽 도시에서 살고 있다면 투기라고 의심할 수 있지만 직장과 멀거나, 부모를 봉양해야 한다거나, 자녀 교육을 위한 다양한 목적으로 이사를 갔을 수도 있기 때문이다.  

아울러 금융위는 고액 전세자금 대출과 정책대출에 DSR 규제를 확대 적용하는 방안도 검토하고 있다. 주담대 RWA는 기존 20%에서 25%로 추가 상향할 것으로 보인다. 이억원 금융위원장은 지난 2월 국회 업무보고를 통해 "주담대 RWA를 추가로 25%까지 상향하는 방안을 검토하겠다"고 밝힌 바 있다. 여기에 고액 주담대에 대해 추가 부담을 지우는 방안도 검토된다.

금융위의 대대적인 규제 발표 이후 은행 점포에는 다주택자 등 관련 대상자들의 문의가 잇따르고 있다. 시행일(17일)을 기준으로 적용 여부가 갈리고 대상도 수도권·규제지역 아파트로 한정되면서 차주들은 본인 대출이 규제 대상에 해당하는지 확인하는 데 분주한 모습이다. 

한 은행 관계자는 "정부의 다주택자 대출 연장 금지가 시행되기 전인 16일까지는 만기 연장 가능 여부나 대환대출 가능 여부 등을 묻는 문의가 창구와 전화를 통해 계속 늘고 있다"며 "다주택자 사례별 예외 사항이 많아 세부 가이드라인에 따라 안내하고 있다"고 말했다.