[통계로 보는 부동산] "강남 연속 하락, 노원은 연간 상승률 돌파"…서울 아파트 디커플링 심화

7월까지 혼조세 불가피…"10억 이하 중저가, 당분간 강세 지속"

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 상급지와 중저가 주택 시장의 디커플링(탈동조화) 현상이 사상 유례없이 뚜렷해지고 있다. 기존 시장 흐름과 다르게 거래량과 상승률 등 각종 지표에서 정반대의 흐름을 보이며 혼조세가 뚜렷해지고 있다.
 
여기에 다주택자 양도세 중과 재개와 담보대출 만기 연장 금지로, 강남3구(강남·서초·송파구)의 가격 둔화세가 이어지는 한편 성북·노원 등 중하위권에선 실수요가 밀려들며 상승폭을 확대할 것이라는 전망도 나온다.
 

강남은 5주째 하락, 외곽은 상승세 가속

 
3일 한국부동산원에 따르면 3월 다섯째 주(30일 기준) 서울 아파트 평균 매매가격 변동률은 0.12%로 직전 주(0.06%) 대비 2배 확대됐다. 서울 전체 상승률은 2월 첫째 주(0.27%) 이후 3월 셋째 주(0.05%)까지 7주 연속 축소되다 반등한 모양새다. 그러나 상급지와 그 외 시장의 온도 차는 더욱 극명해진 상태다.
 

강남구는 전주 대비 0.09% 하락해 5주 연속 하락세를 이어갔다. 압구정·대치동 일대 재건축 추진 단지와 개포동 신축 단지를 중심으로 내림세가 지속됐다. 매도자와 매수자 간 희망 가격 차이가 커 거래 자체가 한산한 분위기다.
 
이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화한 이후 절세 목적의 급매물이 꾸준히 쌓이고 있지만, 급매 외 거래는 아직까지 위축된 상태다.
 
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 총 7만7135가구로, 이 대통령이 유예 종료를 공식화하기 전날(5만6216가구)과 비교해 37.2% 증가했다. 다만 매물 증가세는 지난달 말 정점을 찍은 뒤 둔화 중이다. 서울 아파트 매물은 지난 10일 새 1.7% 가량 감소했다.
 
서울 외곽 중하위 지역에 거래량이 집중되는 양상이다. 상승세도 확대되고 있다. 성북구의 경우 올해 들어 현재까지 주간 누적 상승률이 3.57%로, 지난해 연간 상승률(3.58%) 수준에 도달했다. 관악구(3.58%)에 이어 서울에서 두 번째로 높은 누적 상승률이다. 지난해 연간 상승률이 1.96%에 그쳤던 노원구는 올해 누적 상승률이 2.65%로, 이미 지난해 변동률을 넘어섰다. 동북권 외곽에서도 도봉구가 직전 주 0.03%에서 이번 주 0.15%로, 강북구가 0.03%에서 0.16%로 크게 뛰며 서울 평균을 웃돌았다.
 
민간이 체감하는 시장의 흐름 역시 대동소이하다. KB부동산에 따르면 같은 기간 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.27%로 3주 연속 오름폭이 소폭 둔화했으나, 동대문구(0.65%)·강동구(0.57%)·강서구(0.53%)·영등포구(0.47%)·성동구(0.41%) 등 비강남권이 전체 상승을 이끌었다.
 
반면 강남구(-0.09%)는 5주 연속 하락으로 서울 내 가격 상승·조정 지역이 엇갈리는 혼조세가 수치로도 드러났다.
 

다주택자 대출 규제 변수…10억 이하 지역 강세 지속 가능성

 
대출 강화 여파로 중하위권이 서울 아파트 매매 시장을 주도하는 현상이 더욱 강화되고 있다는 분석이다. 현행 주택담보대출 상한인 6억원까지 대출이 가능한 15억원 이하 매물이 중하위권에 집중돼 있고, 30~40대 무주택 실수요가 시장에 꾸준히 유입되면서 가격을 밀어올리고 있는 것으로 풀이된다.
 
강남권에서는 다주택자와 고령 1주택자들의 절세용 급매물 출회가 가격 하락 요인으로 작용하고 있다. 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 재개되는 만큼, 이전에 매도를 마치려면 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 서울의 경우 늦어도 이달 16일까지는 토지거래허가를 신청해야 한다.
 
여기에 오는 17일 시행 예정인 다주택자 아파트 담보대출 만기 연장 원칙 금지 조치가 추가 변수로 떠오른 상태다. 정부는 추가적인 다주택자의 매물 출회를 유도해, 매매 시장 안정 효과를 노리고 있다. 올해 만기가 도래하는 다주택자 만기 일시상환 주담대 물량은 약 1만2000가구 수준이다.
 
다만 일각에서는 이번 조치가 장기적으로 서울 내 아파트 전세매물 축소를 부추길 수 있을 것이라는 우려가 나온다. 다주택자가 대출 상환 압박에 집을 처분하는 대신 월세로 전환해 이자를 충당하려 할 경우, 이미 빠듯한 전세 매물이 더욱 줄어들 수 있다는 우려다. 이 경우 전세 물량이 빠르게 급감 중인 서울 외곽지역의 주택 매입 흐름이 더욱 거세질 수 있다.
 
결국 전문가들은 7월 세제 개편 전까지 매물 증가와 대출 규제 효과가 맞물리며 혼조세가 이어지는 가운데, 10억원 이하 중저가 지역의 가격 강세가 당분간 지속될 수 있을 것이라고 전망한다.
 
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "정책대출 활용도가 높고 규제로부터 상대적으로 자유로운 15억원 이하, 특히 10억원 이하 지역이 가격 강세를 보이며 서울 평균가격 상승폭 확대를 견인하는 양상"이라고 진단했다.