[AI 랩] 실거래·등기 데이터 유형별 집계...마용성 '한눈에'

빅밸류 AI로 마용성 관측

관망 심리 키웠다는 결과 끌어내

[사진=빅밸류]

이재명 대통령이 지난 1월 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예를 재연장하지 않겠다’는 입장을 공식화 한 후, 서울 부동산 시장의 ‘핵심 삼각지대’인 마용성(마포·용산·성동구) 아파트 시장이 어떻게 움직였을까. 시장 전체를 조망하기 위해서는 방대한 부동산 관련 데이터들을 정리, 분석해야 하지만 인공지능(AI)을 활용하면 언제, 어디서나 실시간으로 정밀한 분석 보고서를 얻을 수 있다. 
 
데이터테크 기업 빅밸류의 AI 플랫폼을 활용해 수십만 건의 실거래·등기 데이터를 주차별·구별·국민평형(84㎡)별로 자동 집계하고, 매도자 이동 경로까지 추적했다.
 
1일 빅밸류 AI가 지난 1월 19일부터 3월 16일까지 집계한 마용성 아파트 실거래 건수는 544건으로 전년 동기(1985건) 대비 72.6%가 급감했다.
 

구별로 보면 △용산구 325건→119건(-63.4%) △성동구 880건→179건(-79.7%) △마포구 780건→246건(-68.5%)으로 전 구가 큰 폭으로 줄었다. 특히 3월 들어서는 거래가 더 위축되는 모습이다.
 
평단가(원/평)도 혼조세다. 빅밸류가 계산한 전체 평균은 △용산구 8015만원→7864만원(소폭 하락) △마포구 6384만원→5721만원(10.4%↓)이었으나 성동구는 △6585만원→7366만원(11.9%↑)으로 상승했다.
 

서울 용산구의 대표적인 아파트 단지 중 하나인 한남더힐에 대한 빅밸류 분석. 지난 2년간 28호의 집주인이 변경됐으며, 평균 주택가격은 38.4%가 줄었다. [사진=빅밸류]

국민평형(84㎡)에서도 비슷한 흐름이다. 정부의 양도세 발언이 오히려 ‘관망’ 심리를 키워 거래량을 얼어붙게 만들었고, 일부 지역은 매물 부족으로 가격이 버티거나 오른 것으로 해석된다.
 
빅밸류 AI의 ‘실거래 차트’ 시트는 주차별 움직임을 더 선명하게 보여준다. 2026년 2월 둘째 주(2월 9일) 용산구 평단가는 8657만원으로 전년 동기(8190만 원)보다 높았으나, 3월 첫째 주(3월 9일)에는 6798만원으로 급락했다. 성동구는 2월 넷째 주 7141만원→3월 첫째 주 7323만원으로 꾸준히 올랐고, 마포구는 대부분 주차에서 하락세를 보였다. AI가 실시간으로 주차별 데이터를 병렬 비교한 결과, 정책 발표 후 ‘기다림’이 시장을 지배했다는 결론이 나왔다.
 
빅밸류 AI는 매도 후 새로운 주택 등기까지 연계 분석해 ‘매도자 이동’을 실시간 추적한다. 2025년 172건, 2026년 167건으로 총 매도 건수는 비슷했지만, 이동 성격이 크게 달라졌다.
 
가장 눈에 띄는 변화는 성동구의 동일 자치구 이동 비율이다. 2025년 32.1%에서 2026년 60.6%로 거의 두 배 뛰었다. AI 분석에 따르면 성동구 매도자들은 지역 내 단지형아파트로 다시 들어가는 경우가 압도적이었다. 반면 용산구는 50%→37.5%, 마포구는 50%→47.5%로 소폭 줄었다.
 
시세 이동 방향도 흥미롭다. 올해 성동구 매도자 중 시세 상향 이동 39건, 하향 22건, 유지 10건으로 상향이 우세했다. 마포구는 상향 51건, 하향 20건으로 더 적극적이었다. 양도세 부담을 미루면서도 ‘더 좋은 곳’을 찾는 매도자들이 늘었으나, 대부분은 익숙한 마용성권을 벗어나지 않고 있는 것으로 풀이된다. 주택유형은 90% 이상이 단지형아파트로 유지됐고, 면적 확장 이동도 2025년보다 늘었다.
 

빅밸류를 통해 서울숲 트리마제 아파트 거주자가 매도 후 이동한 경로를 파악했다. 압구정동 현대아파트, 한양아파트로의 이동이 눈에 띈다. 성동구 아파트 주민들의 시세 이동은 상향이 주를 이룬다. [사진=빅밸류]

 
이번 분석은 빅밸류 AI 플랫폼이 전국 실거래가·등기부등본·주소 기반 빅데이터를 결합해 자동으로 주차별·구별·매도자 이동 매트릭스를 생성한 결과다.
 
결과적으로 이재명 대통령의 양도세 유예 발언은 시장에 ‘기대’와 ‘불안’을 동시에 심었다. 빅밸류 AI를 통해 알 수 있는 것은 기대만큼 거래가 폭발하지 않았다는 점, 오히려 관망 장세가 길어지고 있다는 점이다. 성동구처럼 일부 지역은 가격 방어에 성공했지만, 전체 거래량 급감은 정책 효과가 아직 제한적이라는 것이다.