지방 분양보증 3년새 67% 증발…착공·분양·등록 '3중 붕괴'

분양보증 세대수 3년새 67% 급감…착공·등록 지표도 일제히 후퇴

사진=연합뉴스

지방 주택공급이 급격히 위축되고 있다. 비수도권 분양보증 물량은 3년 새 67% 줄었고, 착공 물량도 2년 새 4만 가구 넘게 감소했다. 지방 주택시장을 떠받쳐 온 분양·착공·디벨로퍼까지 동시에 위축되며 공급 붕괴 조짐이 뚜렷해지고 있다.

1일 업계에 따르면 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 경색과 자금 조달 악화로 지방 주택 공급의 선행지표들이 일제히 후퇴하고 있다.

지방 주택 공급의 실질적 온도계로 꼽히는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 실적은 최근 가파르게 하락 중이다. HUG 집계 등에 따르면 2022년 한 해 동안 비수도권에서 발급된 분양보증은 16만5848가구로, 전국 보증의 68.6%를 차지했다. 보증액 기준으로는 약 55조원에 달했다.

반면 지난해 HUG의 비수도권 분양보증 가구 수는 5만4630가구로 줄었다. 3년 만에 67% 감소하면서 지방 보증 물량 비중은 43.9%로 24%포인트 넘게 떨어졌다. 보증액도 약 25조4000억원으로 반토막났다.

2022년 이후 물량의 상당 부분이 미분양으로 이어지며 분양 시장이 냉각되자 디벨로퍼들이 신규 사업을 멈췄고, 금융권도 지방 사업장에 대한 PF 공급을 줄인 여파다. 지방 주택 공급을 떠받쳐 온 사업 주체 자체가 위축되기 시작했다는 점에서 단순한 경기 하락과는 다른 흐름이라는 평가다.

같은 기간 수도권 보증 가구 수 역시 감소했지만 낙폭은 제한적이었다. 수도권은 2022년 7만5952가구에서 2025년 6만9850가구로 약 8% 줄어드는 데 그쳤다. 비수도권의 급감과 대비되며 지방 중심의 공급 위축이 구조화되고 있다는 해석이 나온다.

분양보증 급감은 착공 감소로 이어지고 있다. 대한건설정책연구원에 따르면 건축 착공 면적의 연평균 성장률(2020~2025년 기준)은 지방이 -12.9%로 수도권(-9.2%)보다 낙폭이 컸다. 전라권은 -18.1%로 사실상 공급 절벽에 근접했고, 강원권(-14.2%), 경상권(-13.3%)도 전국 평균을 크게 밑돌았다.

실제 비수도권 주택 착공 물량도 줄었다. 국토교통부 통계를 보면 2024년 14만178가구에서 지난해 10만5862가구로 감소했다. 2년 전과 비교하면 약 4만 가구 가까이 줄어든 수준이다. 분양에서 착공으로 이어지는 공급 흐름 전반이 동시에 약해지고 있는 셈이다.

경남권 한 디벨로퍼 업체 관계자는 “공사비는 오르는데 분양은 안 되고, PF는 막혀 있는 상황에서 사업 포기를 이유로 스스로 문을 닫는 자진 폐업 비중이 빠르게 높아지고 있다”며 “지방은 사업을 시작하는 것 자체가 점점 어려워지고 있다”고 토로했다.

정부와 국회 역시 지방 주택 공급 활성화를 위한 제도적 처방을 잇달아 내놓고 있다. 국회에는 최근 비수도권 정비사업 활성화를 위한 법안이 발의됐다. 수도권과 달리 사업성이 낮아 정비 속도가 부진한 비수도권 노후계획도시에 대해 용적률과 세대수 상한을 완화하고 공공기여 비율을 낮추는 내용이다.

다만 지방 주택 공급 급감의 근저에는 PF 시장 경색이 자리 잡고 있어 실효를 보기 어렵다는 관측이 나온다.

디벨로퍼 업계 관계자는 “분양 수요가 확인되지 않으면 금융권은 움직이지 않는다”며 “PF 보증 구조나 공공 참여 방식의 근본적 개편 없이는 법안만으로 착공을 유도하기 어렵다”고 말했다.