[아주사설 | 기본·원칙·상식] 공시가격 급등…세금은 '핵폭탄'이 아니라 정밀무기여야 한다

서울 아파트 공시가격이 18.67% 급등했다. 최근 5년 내 가장 가파른 상승폭이다. 전국 평균 상승률(9.16%)의 두 배 수준이다. 공시가격 현실화율은 69%로 동결됐지만, 시세 상승이 그대로 반영되면서 결과적으로 세 부담은 급격히 늘어나는 구조가 됐다.

문제는 속도다. 세금은 ‘누적 효과’를 갖는다. 가격이 오르는 것도 부담이지만, 그 상승이 단기간에 집중될 때 시장과 납세자가 받는 충격은 훨씬 커진다.

실제 수치가 이를 보여준다. 종합부동산세 과세 대상 주택은 1년 만에 약 17만 채 늘었다. 비중 역시 2.04%에서 3.07%로 뛰었다. 단순한 증가가 아니라 과세 구간 자체가 이동하고 있는 것이다. 강남 주요 단지의 보유세가 50% 이상 급증하는 사례는 이제 예외가 아니다. 지금의 공시가격 상승은 ‘시장 반영’인가, 아니면 ‘세 부담 확대’로 체감되는 정책인가.

정부는 시장 안정이라는 목표를 내세운다. 이재명 대통령은 “세금은 전쟁의 핵폭탄과 같은 최후 수단”이라고 했다. 표현은 강력하지만, 정책은 그만큼 정교해야 한다. 핵폭탄은 억지력일 뿐, 일상적으로 사용하는 도구가 아니다.

세금은 시장을 ‘억누르는’ 수단이 아니라 ‘유도하는’ 수단이어야 한다. 과도한 세 부담은 세수 확대보다 거래 위축, 시장 왜곡, 조세 저항을 먼저 불러온다. 특히 1세대 1주택 실수요자까지 급격히 과세 구간에 편입되는 구조는 정책 신뢰를 흔들 수밖에 없다.

더 근본적인 문제는 일관성이다. 공시가격 현실화율은 동결했지만, 시세 반영으로 결과적으로 세금이 급증했다면 이는 정책 설계와 체감 사이의 괴리다. 납세자는 ‘세율이 아니라 결과’를 본다. 정책이 예측 가능하지 않다면 시장은 방어적으로 움직인다.

부동산 시장은 세금만으로 잡히지 않는다. 공급, 금융, 규제, 세제는 동시에 작동해야 한다. 특히 공급 신호 없이 세 부담만 강화될 경우 시장은 가격 상승 기대를 더 키우는 역설적 결과를 낳기도 한다. 이제 필요한 것은 세금의 ‘강도’가 아니라 ‘정밀도’다.

급등기에는 완충 장치를, 하락기에는 안정 장치를 마련하는 탄력적 설계가 필요하다. 일정 수준 이상의 급등 구간에서는 세 부담 증가율을 제한하거나, 실거주 장기 보유자에 대한 보호 장치를 보다 명확히 해야 한다. 부동산 정책은 결국 신뢰의 문제다. 세금이 예측 가능하고 공정하다는 확신이 있어야 시장은 안정된다. 그렇지 않으면 세금은 정책 수단이 아니라 불안의 원인이 된다.

‘핵폭탄’이라는 표현은 강렬하다. 그러나 시장이 원하는 것은 폭발이 아니라 균형이다. 지금 필요한 것은 강한 말이 아니라, 정교한 설계다.

 

마포구 일대의 고층 건물들. (사진=아주경제)