문턱 높아진 보증보험, 임차인 보호 나선 서울시... 청년안심주택 사업주 '발등에 불'

보증금사고 이어지자 미가입 사업자 진입 막아.. 임차인 보호 강화

'보증보험 미가입' 상봉역 청년안심 600가구 준공 후 공실 신세

청년안심주택 올해 인허가 '0'... 공급 차질 우려도

오세훈 서울시장이 2023년 서울 은평구의 청년안심주택을 둘러보고 있다. [사진=연합뉴스]

#서울 중랑구 상봉역 인근의 청년안심주택 두 단지(세이지움 상봉·상봉 100)는 준공을 하고도 공공지원 민간임대 모집공고를 내지 못하고 있다. 서울시가 주택금융보증공사(HUG) 보증보험을 가입하지 못하면 모집공고 승인을 내주지 않으면서다. 공공임대는 이미 청약을 끝냈지만 민간임대 약 600가구는 공실 위기에 처했다.

서울시가 청년안심주택 보증사고를 막기 위해 보증보험 미가입 단지에 인허가를 내주지 않기로 하면서 청년안심주택의 공급 차질 우려가 제기된다. HUG가 보증보험 가입 조건을 강화하면서 사업주 대부분이 미가입자 상태이기 때문이다. 사업주들은 분양수익이 의무임대기간(10년) 후에 생기는 구조상 재원 마련이 어렵다고 토로한다. 

20일 아주경제 취재에 따르면 시는 25개 자치구에 보증보험 가입 확인 없이는 청년안심주택 준공 승인·입주자 모집공고 등 인가 처리를 하지 않도록 협조를 구하는 공문을 전날 배포했다.

이에 준공 및 입주자 모집을 앞둔 청년안심주택 사업장은 ‘발등에 불’이 떨어졌다. 중랑구 '세이지움 상봉'은 지난 6월부터 민간임대 400가구에 대해 모집공고를 내려고 했으나 승인을 받지 못한 상태고, 중랑구 '상봉100' 역시 올해 초 공공임대 175가구에 대한 청약을 마쳤지만, 민간임대 물량은 입주자 공고를 내지 못한 상황이다. 올해 준공 예정인 청년안심주택 7개 단지(1785가구)에서도 사업자들이 보증보험 가입 요건에 맞추기 위해 자금을 끌어 모으고 있는 것으로 알려졌다. 

사업자들은 보증보험 가입 요건이 공공지원 민간임대 제도와 맞지 않다고 지적하고 있다. 가입을 위해선 주택담보인정비율(LTV)을 준공 전 80%, 준공 후에는 60%를 넘지 않아야 하는데 분양 수입이 개발기간을 합치면 14~15년 후에 나는 구조여서 자금 조달이 어렵다는 것이다. 청년안심주택은 공공임대(SH)와 민간임대로 나누는데, 사업주는 용적률 완화 등 인센티브를 받는 대신 민간 물량에서 임대료를 10년간 주변 시세 대비 75~85% 수준으로 제공해야 한다. 
 
사업자들이 보증보험 가입에 어려움을 겪으면서 공급 차질 우려도 제기된다. 시는 2026년까지 6만5000가구 공급 목표를 세웠지만, 7월 기준 청년안심주택 누적 물량(입주 기준)은 2만665가구로 턱없이 부족하다. 누적 인허가 물량은 4만7059가구이지만, 올해 인허가 물량은 0건일 정도로 민간에서 외면 받고 있다.

한편, 서울시는 청년안심주택에 대한 보증금 미반환 사고가 이어지면서 20일 임차인 보호를 위한 대책을 발표했다. 보증보험 미가입 사업자의 사업 진입 자체를 막는 내용이 골자다. 준공된 후 미가입 상태인 15개 단지는 오는 9월까지 가입하지 않으면 즉시 임대사업자 등록말소 조치에 들어갈 예정이다. 용적률 인센티브·융자금 지원 등 건설 시 받았던 혜택 환수도 추진한다.

이미 보증사고가 발생한 임차인은 퇴거 의사를 밝히면 시가 보증금을 우선 지급한다. 선순위 채권이 없는 임차인은 SH·LH 등 공공주택사업자가 피해 주택을 매입하고 우선매수청구권을 확보할 방침이다.