조합 "기부채납 과도" vs 서울시 "주는 만큼 받는 것"···정비사업 갈등

조합 "공공기여 비중 높아져 수익성 감소"

市 "다른 재건축 단지와 형평성 고려해야"

여의도 파크원타워에서 바라본 서울 아파트 단지. [사진=박새롬 기자]

여의도 재건축 단지 등 서울 주요 지역 정비사업 조합 곳곳에서 서울시 공공기여(기부채납) 요건에 대해 과도하다는 불만이 나오고 있다. 조합은 공공기여 비중이 높아지면서 재건축·재개발 사업 수익성이 떨어질 것을 우려하는 상황이다. 서울시는 다른 재건축 단지와 형평성을 고려해 기부채납 비중을 낮출 수 없다는 방침이어서 갈등 양상이 지속되고 있다. 

18일 정비업계에 따르면 최근 여의도 재건축 단지들은 서울시에 기부채납 규모가 과도하다며 이를 줄여 달라고 요구하고 있다. 재건축 조합은 기부채납 규모를 정하는 토지가중치를 1로 맞춰 달라고 주장하고 있다. 가중치는 상한 용적률을 받기 위한 토지·건축물 기부채납 규모를 정할 때 활용되는 수치다. 가중치가 낮아질수록 조합이 기부채납할 자산도 많아진다. 

앞서 시는 여의도 재건축 단지 가운데 장미·화랑·대교·시범아파트는 3종 주거에서 준주거로 종상향한다는 이유로 가중치를 0.8로 결정했다. 조합은 가중치 1을 적용하는 정비계획안을 입안했는데 기부채납을 20%만큼 더 해야 한다는 이야기다. 3종 주거가 일반상업지로 종상향되는 한양·목화·삼부·삼익·은하·광장·미성아파트는 0.65를 적용받는다. 이에 조합들은 기부채납 토지에 대해서는 종상향 없이 용도지역을 유지하는 방향은 공공기여 부담이 크다며 반발하고 있는 상황이다. 

지난달 말 서울시와 재건축 단지 관계자들이 간담회를 했으나 기부채납을 둘러싼 의견 차는 좁혀지지 않고 있다. 서울시는 정비사업에 동일하게 적용되는 가중치 산정 방식이 정해져 있는데 여의도에만 다르게 적용할 수 없다는 방침이다. 서울시 담당자는 "시 방침은 이미 충분히 전달했다. 주민들이 요구하는 내용 중 가중치 상향은 불가능하며 이는 서울시가 주민들과 합의해야 할 내용은 아니다"고 선을 그었다. 다만 기부채납 부담을 줄일 수 있는 방안이 있는지는 검토할 계획이라고 말했다. 

신통기획으로 추진 중인 압구정3구역에서도 내부에서는 공공기여가 과도하다며 신통기획을 철회하자는 목소리도 나오는 것으로 전해진다. 기부채납률이 17%로 다른 구역보다 높고 성수~압구정 보행교와 공공보행로 설치 등 부담이 크다는 주장이다. 앞서 잠실주공5단지도 전체 조합원 10%에 해당하는 주민들이 서울시 기부채납이 과도하다고 주장하며 신통기획 철회 동의서를 지난 9월 제출한 바 있다. 

이에 서울시는 기부채납은 용적률을 올려 각 정비사업장 사업성을 높이는 대신 그만큼 공공성을 줘야 하는 약속이라는 점에서 기부채납 부담이 크다면 인센티브를 덜 받으면 된다는 원칙을 고수하고 있다. 다만 정비사업 조합들은 대부분 공공기여 없이는 서울시 인허가 단계를 차질 없이 통과할 수 있을지 우려된다고 말한다. 

통상 재건축 사업지보다 기반시설이 부족한 곳이 더 많은 재개발 사업에서도 공공시설 등 기부채납을 꺼리기는 마찬가지다. 용산구 한 재개발조합 관계자는 "서울시로서는 필요한 공공시설 등을 쉽게 확보할 수 있는 방법이고 조합으로서는 뺏기면 뺏길수록 손해 나는 구조 아니냐"며 "조합으로서는 사업성도 사업성이지만 인허가 과정에서 시와 갈등이 커지는 등 사업 추진에 문제가 생길까 눈치를 보는 것도 크다"고 말했다.