"안 팔고 자녀한테 줄래요"… 역대급 거래 하락 속 증여는 이례적 급증, 왜?

"내년부터 취득세 과세 표준 개정…미리미리 증여"

집값 떨어지고 다주택자 양도세 중과도 한시 배제……증여 쉬운 시기

[그래픽=아주경제]

금리 인상으로 인한 이자 부담 확대 등으로 서울 부동산 시장에 역대급 거래절벽이 이어지는 가운데, 통상 4~5월 증여가 늘어나는 것과 달리 지난달 이례적으로 증여가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 

5일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울시에서 집합건물(아파트, 빌라, 상가 등 독립적으로 쓸 수 있는 건물)의 소유권이전등기를 신청한 증여인 수는 962명으로, 지난달 659명과 비교할 때 45.9%(303건) 중가했다.

반면 10월 서울 아파트 거래량은 모두 558건을 기록, 2006년 조사를 시작한 이후 역대 최저를 기록했다. 신고기한이 3주가량 남긴 했지만 11월도 단 466건만 거래되는 등 거래절벽이 유지되고 있다. 
 
증여 건수는 세금 등 요인이 크게 작용하는 경우가 많다. 종합부동산세의 과세 기준인 6월 1일 이전인 4~5월에 두드러지게 증가하는 것이 일반적이다. 올해도 4월과 5월 각각 1990명, 1670명으로 증여인 수가 가장 많았다. 이후 6월 609건으로 확 줄어들면서 10월까지 600명 안팎을 유지했다.

 
지난달 이례적인 증여 증가는 내년부터 취득세 과세표준 개정의 영향으로 관측된다. 증여 취득세를 산정하는 기준이 '시가표준액'에서 '시가인정액'으로 바뀌는데, 이 경우 증여 시 세금을 더 물어야 할 가능성이 크기 때문이다. 
 
시가표준액은 정부가 부동산에 대한 세금을 걷기 위해 내놓는 가격으로 통상 시세의 60~70%로 정해진다. 시가인정액의 경우 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 감정가액, 매매사례가액 등 시가로 인정되는 가액으로, 일반적으로 시가표준액보다 높다. 이미 증여를 제외한 주택거래는 대부분 시가인정액이 과세 표준이다.
 
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "기준 변화로 인해 대부분의 지역에서 증여 취득세가 높아질 것"이라며 "증여 계획이 있는 사람들이 시기를 당겨 증여하는 것으로 풀이된다"고 말했다. 그는 "12월까지는 증여가 늘어날 것"이라고 덧붙였다.
 
또 다주택자 양도세 중과 한시 유예 조치가 진행되는 상황에서 집값 하락도 부담부 증여나 시세보다 낮은 가격으로 주택을 양도하는 저가양수도를 부채질하는 요인이 되고 있다. 
 
부담부 증여는 주택을 증여할 때 소유권을 넘겨받는 사람(수증자)이 채무(전세보증금·대출금 등)를 승계하는 것이다. 예를 들어 전세보증금이 7억원이 있는 10억원짜리 아파트를 부모가 자녀에게 부담부 증여한다면 증여재산가액은 시가 10억원에서 전세보증금 7억원을 제외한 3억원이 된다. 수증자(자녀)는 3억원에 대해서 증여세를 물고, 증여자(부모)는 7억원에 대해 양도세를 부담하게 된다. 양도세 중과 배제가 된 상황에서 증여세보다 양도세를 무는 것이 유리할 수 있다.
 
부모가 양도세를 물어야 하는 저가양수도 또한 마찬가지다. 정부는 특수관계인에게는 시세보다 일정 금액을 낮게 거래해도 정상 거래로 보고 증여세를 과세하지 않는다. 구체적으로는 시가와 30% 이상 차이 나거나 시가보다 3억원 이상 차이 날 때만 두 계산법 중 적은 금액을 기준으로 증여세를 부과한다. 이 경우 양도소득세는 부모에게 부과되지만, 현재는 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과 배제 효과를 받을 수 있다. 서울 아파트 직거래 비율이 지난해 3월 6.7%에서 올해 9월 17.4%까지 치솟는 등 직거래가 속출하는 것도 급락장을 틈탄 자산가들의 우회 증여라는 시각이 많다. 

우병탁 팀장은 “내년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과 한시 유예가 진행된다"며 "다주택자이면서 증여 계획이 있는 사람들은 부담부 증여나 저가양수도를 고민하고 있을 것”이라고 말했다.