​상반기 서울 분양 물량 76%↓…분상제·자잿값 상승에 하반기도 '안갯속'

서울 상반기 분양계획 추이 [자료=부동산인포]

서울 지역의 아파트 신규 공급 부족 현상이 심화하고 있다. 분양가 산정을 놓고 분양 결정이 지연되거나 건자재 가격 상승으로 공사가 지연된 탓에 올 상반기는 물론, 하반기도 안갯속에 싸여있다는 우려가 나온다. 

부동산시장 분석업체 부동산인포는 5월 현재 서울 지역의 상반기 분양계획 물량이 연초(1월 말 기준) 대비 75.9% 급감한 것으로 집계했다고 21일 밝혔다. 지난 1월 말 기준 서울의 상반기 분양 계획 물량은 24개 단지 9734가구였지지만, 5월 현재 분양을 마쳤거나 상반기 분양을 계획 중인 물량은 17개 단지 2350가구 수준으로 쪼그라들었다는 것이다. 

이와 같이 예정 물량이 대거 줄어든 것은 서울 지역 분양 물량의 80% 이상이 재개발·재건축 등 정비사업으로 발생한 것이라 정비사업이 표류하면서 분양 계획도 함께 미뤄지고 있기 때문이다. 

대표적으로 지난 1월 당시 올 상반기 분양을 계획했다 일정이 기약 없이 미뤄진 단지는 △강동구 둔촌주공 재건축인 둔촌 올림픽파크 애비뉴포레(일반분양 4786가구) △동대문구 이문3구역(일반분양 1067가구) △은평구 역촌1구역 재건축인 센트레빌 파크프레스티지(일반분양 454가구) 등이다. 

국내 최대 규모의 재건축 단지로 주목받고 있던 둔촌주공 재건축 현장은 조합과 시공사업단 사이의 공사비 증액 문제로 30일 넘게 공사가 중단된 상태다. 특히 최근 시공단이 계약 만료일이 임박한 타워크레인을 철거하기 시작한 상태라 이 작업이 마무리되면 향후 최소 6개월 이상 공사 재개가 어려워진다. 또한 이문3구역은 시공사 교체 논란이, 이문1구역은 설계변경과 분양가 산정 등의 문제가 불거졌으며 센트레빌 파크프레스티지 단지 역시 분양가와 조합 내부 문제로 일정이 연기된 상태다.

이처럼 정비사업의 경우 일반분양 분양가 산정 과정에서 사업주체인 조합과 시공사 간, 사업주체인 조합과 주택도시보증공사(HUG) 등과의 마찰로 분양이 지연되는 일이 많다. 분양가상한제가 민간택지까지 확대되면서 정비사업 주체들은 사업 진행의 어려움을 호소하고 있다. 

새 정부는 재건축·재개발 규제 완화와 분양가상한제 손질을 예고한 상태지만, 아직 구체적인 정책이 나오기까진 시일이 필요할 것으로 보여 이와 같은 정비사업 표류 문제는 올 상반기뿐 아니라 하반기에도 계속 영향을 미칠 것으로 보인다. 
 
이와 함께 건설 원자재 가격 급등 상황도 문제다. 철근값은 넉 달째 인상된 데다 러시아-우크라이나 전쟁 장기화로 시멘트의 원자재인 유연탄 등의 수급이 어려워지면서 시멘트와 레미콘 가격도 동반 상승 중이다. 

따라서 분양업계는 서울 신규 분양 아파트의 분양가가 갈수록 높아질 것으로 전망하고 있다. 새 정부의 분양가상한제 개편에 따라 상승폭이 달라질 뿐 정비사업 의존도가 높은 서울의 원활한 주택공급을 위해선 분양가 인상이 불가피하다는 지적이다. 

아울러 분양가가 인상된다면 기존 아파트 단지의 가격도 높아질 가능성이 있다. 공급 부족으로 희소성이 커지는 신축 아파트나 재건축이 임박한 노후단지 등의 가격이 고분양가 기대감에 동반상승할 수 있다는 것이다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 분양시장이 정비사업 중심으로 몰려 있는 데다 현실과 다소 괴리가 있는 분양가상한제 확대 적용에 원자잿값 인상까지 맞물려 서울 신규 아파트 공급은 힘든 상황이 이어질 것"이라며 "결국 서울지역 새 아파트는 희소성이 커지고, 가격도 우상향할 가능성이 높다"고 설명했다. 

 

서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업 현장 모습. [사진=연합뉴스]