​"여의도 비켜"...판교 오피스 임대료, 여의도 추월 임박

자가 사옥 비중 높아 임대 가능 오피스 면적 적어

4대 권역 A급 오피스 임대료 추이(원). [사진=JLL코리아 제공]

판교 오피스 지역 빌딩 실질 임대료가 여의도권의 평균 실질 임대료를 바짝 추격하고 있는 것으로 나타났다. 판교의 경우 공실률도 0%를 기록해 전국에서 임차 수요가 가장 높은 것으로 조사됐다.

13일 글로벌 부동산투자자문 회사인 JLL코리아가 발표한 '2021년 판교 오피스 시장 보고서'에 따르면 판교 오피스 임대료는 올 2분기 3.3㎡(평)당 약 7만3100원으로, 여의도(7만6623원)와 견줄 수 있는 수준까지 상승했다. 판교 일부 A급 오피스 지역의 경우 여의도 프라임급 오피스의 평균 실질 임대료를 넘어섰다.

판교는 오피스 공실률도 2017년 이후 꾸준히 0%를 기록해 올 2분기 역시 공실률 0%를 달성했다. 같은 기간 여의도(공실률)는 8.6%, 서울평균 12.2%, 광화문중심업무지구(CBD) 12.3%, 강남 17.4% 등을 기록했다.

JLL관계자는 "판교는 임대 면적 제한, 업종 제한 등 규제로 인해 IT, BT 업종이 다수 위치해 있으며 주로 자가 사옥으로 활용하는 비중이 높기 때문에 향후에도 낮은 공실률을 유지할 것으로 보인다"면서 "풍부한 유동성, 우량 자산에 대한 투자 경쟁, 안정적인 수익률 등 시장의 펀더멘털이 견고한 만큼 판교 오피스 투자 시장 역시 견조한 흐름을 보일 것"이라고 전망했다.

실제 3분기 판교 신규 공급 예정인 알파돔 6-1은 준공 전 카카오에게 선임차됐고, 알파돔 6-2 블록도 준공 전 상당 부문이 네이버에 선임차됐다. 판교 권역에 남아 있던 대형 공급 부지인 성남구청 임시 주차장도 최근 엔씨소프트 컨소시엄에 8378억원에 매각돼 엔씨소프트 사옥 및 소프트웨어 진흥 시설로 사용될 예정이다.

판교에서는 제1테크노밸리의 10년 전매제한으로 인해 판교역 부근의 중심상업지구에서만 주요 오피스 거래가 발생했다. 2017년 알파돔시티 PFV가 알파리움타워를 ARA자산운용에 약 4780억원에 매각했고, 올 하반기에 ARA 코리아가 매입한 후 5년 만에 매각에 나선다. 2018년에는 알파돔타워와 크래프톤타워가 매각됐으며, 지난해 4분기에는 알파돔시티 6-1부지가 매각됐다. 

판교 제1테크노밸리 일반연구용지의 경우 건축물 취득 이후부터 10년 간 전매금지 규정이 존재하기 때문에 해당 규제가 해제되는 지난해부터 오피스 거래가 가능해졌다.

올해에는 연면적 109만㎡(17개)의 건물이 매각 가능할 것으로 예상되며, 2022년 약 54만㎡(8개), 2023년 56만㎡(12개) 등 향후 10년 간 순차적으로 매물이 시장에 풀리면서 투자자들의 관심이 높은 상황이다.

오는 2030년 업종 제한이 풀리면 판교 오피스 가치가 더 상승할 것이라는 게 업계의 전망이다.

한편, 올 상반기 오피스 총 거래 금액은 약 10조원으로 2019년 오피스 총 거래 금액인 약 14조원, 2020년 약 17조원에 비해 큰 폭으로 상승했다.