속도내는 서울 공공재개발…최대 변수는 보궐선거

서울시장 누가 되도 규제 완화, 불확실성 커진 공공재개발

"자산평가 예상대로 안나올 수도…사업성 있는 곳 공공재개발 추천 안해"

 

공공재개발 2차 후보지로 지정된 장위8구역 한 노후주택.[사진=신동근 기자, [e-mail]]

4·7 서울시장 보궐선거가 공공재개발 추진에 영향을 미칠 수 있는 강력한 변수로 부상했다. 누가 새 시장이 되더라도 규제 완화 카드를 꺼낼 게 분명해 공공재개발의 장점이 '뚝' 떨어지기 때문이다. 조례 개정 등으로 민간재개발 사업이 활성화될 경우 공공재개발의 추진 동력이 약화될 수 있다는 분석이 나온다.

4일 관련업계에 따르면 야권의 오세훈 후보는 “취임하면 일주일 안에 재개발과 재건축 규제를 풀겠다”고 연일 규제 완화를 외치고, 여권의 박영선 후보도 “공공 주도의 재개발·재건축을 고집하지 않겠다”고 공언했다.

공공재개발의 장점은 사업성을 높일 수 있고 진행이 신속하게 이뤄진다는 점이다. 용도지역을 상향하고 심의를 통해 용적률을 법적상한용적률의 최대 120%까지 상향할 수 있다. 기부채납 완화, 분양가 상한제 적용 배제 등을 통해 인센티브도 제공한다. 지난해 6월 나온 국토부 모의분석에 따르면 공공재개발의 수익성은 공공재개발을 하지 않을 때와 비교해 13% 정도 증가할 것으로 예측됐다.

문제는 주민 동의가 일정대로 이뤄질 수 있는지다. 정부와 서울시가 공공재개발을 본격적으로 추진하려면 주민 3분의2 이상의 동의가 필수적이다. 하지만 지난 1월 선정된 공공재개발 1차 후보지에 대한 사업도 지지부진한 상황이다. 계획대로라면 지난달 주민설명회를 마쳐야 하지만 후보지 8곳 중 설명회를 연 곳은 관악구 봉천13구역이 유일하다.

공공재개발 사업 2차 후보지 16곳 중 가장 큰 규모인 성북구 장위8구역은 공공재개발을 계속 추진한다는 입장이다. 이 구역 추진위 관계자는 "최대한 빠르게 동의를 받고 사업을 진행하겠다"고 했다.

장위8구역은 약 58% 주민들이 공공재개발에 찬성한 상태로 '신속함'을 찬성 이유 중 하나로 꼽았다. 이 지역은 재개발 무산 등으로 인한 피로감이 존재하는 지역으로, 2006년 재정비촉진지구로 지정되고 2010년 조합을 설립했지만 주민 간 이견으로 2017년 구역에서 해제됐다. 인근 공인중개업소 대표는 "이번 기회에 하는 것을 찬성한다"며 "또 언제 기회가 올지 모른다"고 계속 추진해야 한다는 의견을 냈다.

반면 서울시장 보궐선거가 게임체인저가 될 것이란 기대감이 적지 않다. 보궐선거 판도가 바뀌며 당초 공공재개발에 우호적이었던 후보지들도 찬반 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 민간 재건축·재개발 활성화를 내건 오세훈 국민의힘 후보 지지율이 크게 앞서자 굳이 공공재개발로 가야 하느냐는 의견이 나오고 있다.

업계에선 공공재개발로 인한 수익성이 조합원들이 생각한 것처럼 많지 않을 수 있다는 분석도 나온다. 한 부동산 업계 관계자는 "정부에서 제시하는 공공재개발 개발이익 총량이 민간재개발을 진행했을 때보다 더 커 보일 수는 있지만 공공이 가져가는 개발이익도 많다"면서 "일반분양가 등도 공공에서 원하는 대로 정할 것이고, (보상을 위해) 멸실 전 자산평가를 할 때도 일반적으로 조합이나 소유자가 하는 것보다 빡빡하게 진행돼 원하는 대로 되지 않을 가능성도 있다"고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공재개발은 서울시와 긴밀하게 협조되지 않으면 계획대로 사업이 추진되지 않을 가능성이 크다"고 했다.