[2020부동산포럼]조성현 대표 "소규모 택지 최적개발, 프롭테크 기술로 구현"

서울 재정비 필요한 택지, 90%이상이 소규모

AI통로 법규 및 시세, 사업성 분석까지 원스톱

조성현 스페이스워크 대표이사가 'SPACEWALK 부동산정책포럼:프롭테크'라는 주제로 발표를 하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

"AI(인공지능) 기술을 통해 토지의 생산성을 최대한 끌어올리는 게 목표다. 복잡한 부동산 법규와 그보다 더 복잡한 소규모 개발용지들의 사업성을 정확하게 분석해내는 것, 프롭테크 기술이 가져올 미래다."

조성현 스페이스워크 대표는 지난 26일 서울 여의도 국회의원회관 제1세미나실에서 열린 '아주경제 2020 부동산정책포럼'에서 주제발표를 통해 "부동산 개발을 논할 때 대부분 메인 도로변에 인접한 큼지막한 건물을 떠올리지만 한 블록 뒤 이면도로만 들어가도 낡고 노후화된 건물이 대부분"이라며 "서울만 봐도 건물이 있는 660㎡(200평) 이하 토지 비중이 93%, 25년 이상된 2층 이하 건물 비율이 41%에 달한다"고 설명했다.

그는 "최근 10년간 택지개발 공급면적은 10분의1, 재개발 공급면적은 20분의1 수준으로 줄어 도시 노후화가 심각한 문제가 되고 있는데, 이렇게 작게 쪼개져 있는 땅·주택 등은 사업성이 떨어져 개발하기가 어렵다"면서 "앞으로 개발 사업의 90% 이상을 차지할 이런 꼬마빌딩·협소주택 등의 가치를 객관적으로 평가하고, 기술적으로 끌어올리는 작업이 주요 사업모델"이라고 말했다.

이미 부동산 법규분석·건축설계·건물 가치평가 등을 위한 스페이스워크의 기술은 고도화됐다. 조 대표는 "토지가 놓인 물리적 환경, 부동산 법규, 계속 변하는 주변 부동산 시세 등을 분석해 땅을 가장 잘 활용하는 방법을 실시간으로 찾는 게 목적"이라면서 "쉽게 말하면 알파고의 심층강화학습을 건축설계에 적용하는 것"이라고 설명했다.

실제 스페이스워크는 AI부동산 솔루션 '랜드북'을 개발해 땅에 최적화된 개발 해법을 제시하고 있다. 개발업체가 소규모 땅을 사기 전에 법규에 맞는 가설계를 하면 어떤 식으로 동을 배치해야 사업성이 극대화될지 분석해 보여주는 식이다. LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 낙후된 도심을 개발해야 하는 공공기관과 소형 건축설계사무소, 가로주택사업자 등이 랜드북을 통해 개발사업 후보지를 찾고 사업 타당성을 검토하고 있다.

조 사장은 프롭테크 사업 육성을 위해서 "스타트업이 자생할 수 있는 생태계 구축을 위해 정책 지원을 해야 한다"고 말했다. 그는 "2013년 공공데이터 이용 활성화 법률이 등장하고 국토부가 보유한 로데이터가 민간에 오픈되면서 지금과 같은 프롭테크 스타트업이 태어났다"면서 "이처럼 하나의 법률로 산업의 토대가 바뀌고 많은 스타트업이 등장할 수 있다"고 말했다.

그러면서 "기업 입장에서는 하나의 기술을 개발해 실제 현장에 적용하기까지 최소 2~3년의 시간이 소요되고, 또 이 기술을 계속 응용·발전시켜야 하는 과제가 있다"면서 "공공이 이런 기업들에 직접 자금을 투입하는 것도 중요하지만, 실제 기술을 구매하고 피트백을 통해 계속 민간기업들의 수요를 창출시키는 역할을 해야 한다"고 말했다.