내집마련+시세차익, 두 마리 토끼 잡으려면?

헬리오·서센자 등 미등기 아파트 틈새시장으로 부각

[헬리오시티 전경]

헬리오시티·서울역센트럴자이(서센자)·공덕자이 등 시세가 13억~17억원에 달하는 미등기 아파트가 부동산 틈새시장으로 부각되고 있다. 미등기 아파트는 매매 및 대출 제약으로 환금성이 떨어져 주변 단지보다 시세가 저렴하기 때문이다. 이른바 '역발상 마케팅'이다. 미등기 아파트의 단점을 잘 활용하면 내집 마련과 수억원의 시세차익을 덤으로 챙길 수 있다는 게 부동산 업계의 전언이다.

24일 부동산업계에 따르면 송파 헬리오시티·서센자·공덕자이 등은 미등기 상태의 우량 아파트로, 사람으로 치면 아직 '출생신고' 전인 아파트다. 헬리오시티는 2018년, 서센자와 공덕자이는 각각 2017년과 2015년에 준공돼 벌써 입주 2~5년차를 맞았지만 보존등기 시행 전이다. 미등기 아파트는 건물을 직접 이용하는 데는 지장이 없지만 사고 파는 거래 행위에는 제약이 많다.

우선 등기부등본 확인이 불가능하기 때문에 소유주나 근저당 설정 등 채무 관련 사항 파악이 어렵다. 거래과정이 복잡하다는 것도 단점이다. 미등기 전매를 피하기 위해 매매를 할 때는 수분양자 명의로 등기를 했다가 등기 시점에 다시 매수자 명의로 소유권을 이전해야 한다. 등기 전에 전세를 들이는 경우에는 서류상 소유자가 기존 분양자이기 때문에 임대차계약 과정이 번거롭다.

특히 2·20 부동산대책으로 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매를 제한하는 규제가 조정대상지역으로 확대되면서 매매가 불가능하다. 아직 분양권 상태에 머물러 있기 때문이다. 재건축(재개발)조합원 물건도 조합원 지위양도 제한규정에 따라 매매가 쉽지 않다. 매수자를 구하기 힘들고, 대출이 어렵다 보니 우선 구매자가 나타나면 할인 거래되는 경향이 종종 있다는 게 일선 중개업소들의 얘기다. 수분양자 입장에서는 최대 단점이지만 오히려 이런 점을 투자의 장점으로 활용하는 사람들도 있다.

최근 헬리오시티 전용 85㎡를 구매했다는 전모씨(40대)는 "광교나 동탄 등 수도권 신축 아파트가격이 무섭게 치고 올라오는 것을 보면서 이 아파트가 상당히 저평가됐다는 것을 알았다"면서 "미등기 상태 아파트인 경우 거래가 활발하지 않아 정확한 시세파악이 어렵지만 등기만 끝나면 송파 대장주로서 잠실 가격을 따라갈 수 있다는 주변 조언에 따라 진입하기 적절한 시기라고 판단했다"고 말했다.

이 단지는 가락시영아파트를 재건축한 아파트로 2018년 12월 준공된 9510가구 규모다. 입주 3년차를 맞았지만 조합이 지하철 8호선 송파역과 단지 내 연결공사비 추가 분담금 문제로 소유권이전등기 절차를 시작하지 못했다. 주변 시세 대비 저평가됐다는 사실이 알려지면서 이 아파트 전용 85㎡ 입주권은 지난 5월 16억원에서 6월 16억9000만원으로 오른 데 이어, 지난 13일에는 17억5000만원으로 손바뀜했다. 전세는 비슷한 조건 매물이 6억~8억원 선에 거래 중이다.

인근 부동산 관계자는 "등기이전 불가로 주택담보대출이 불가능하기 때문에 신축 아파트임에도 전세가격이 낮고, 매매 희망자들도 대출이 안 나온다는 사실 때문에 부동산에 몇번을 왔다가 거래를 포기하는 경우가 많았다"면서 "송파는 호재도 많고, 특히 이 단지는 대단지 신축인 만큼 수요가 많다. 그동안 2억~3억원 정도 저평가됐다고 보면 된다"고 말했다.

또 다른 중개업소 관계자 역시 "등기만 치면 그동안 집갑 상승을 억눌러 왔던 여러 장벽이 사라지기 때문에 20억원대인 잠실 아파트 가격을 무난하게 따라갈 것"이라면서 "이미 투자자로 들어온 다주택자들은 처분이 안 돼 세금폭탄을 맞았지만, 역으로 생각해 보면 지금이 실거주 및 투자 목적으로 들어오기 좋은 시기"라고 말했다.