[설 이후 부동산시장] [전문가 전망] 6월 세금폭탄..."고가주택 매도심리↑"

총선 공약, 국지적 상승세 영향

저금리+공급부족..."장기적 상승세 지속"

[아주경제DB]

설 연휴 이후 부동산 시장은 12·16 부동산 대책 영향을 중심으로 단기적으로는 하락 안정세가 이어질 것이란 게 부동산 전문가들의 대체적 전망이다. 특히 6월 종합부동산세 등 세금 납부시기가 다가오면서 고가 아파트를 중심으로 매도심리가 커질 것으로 예상됐다. 다만 저금리 기조가 지속되고 공급부족 등 수급 불균형 문제가 해결되지 않는 한 강남을 중심으로 장기적으로는 상승세가 지속될 것으로 전망됐다.

27일 부동산 업계에 따르면 설 연휴 이후 서울 주택 시장은 강력한 세금·대출 규제 등으로 하방 압력을 받을 것으로 전망됐다.

이광수 미래에셋 애널리스트는 "설 이후 서울은 매도물량이 증가할 것이다. 6월까지 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택을 양도하면 양도세 중과를 면제받을 수 있어서다. 공시지가가 오르며 보유세가 증가한 영향도 있다. 세금은 늘어나는데 집값 상승률이 둔화하면 현명한 선택은 매도하는 것"이라고 말했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장도 "지난 23일 한국감정원 주간 시황을 보면 서울 강남3구 집값이 일제히 하락 전환했다. 초고가 주택에 대한 대출·세금 규제 본격화, 그동안 급등한 집값에 대한 피로감이 높은 듯하다"며 "당분간 거래는 소강상태를 보일 것으로 예측되며 초고가주택은 보합 내지 조정 장세로 갈 수 있다"고 말했다.

실제 23일 한국감정원이 발표한 주간 시황에 따르면 강남구는 지난해 6월 둘째주 상승 이후 33주 만에, 송파구는 지난해 6월 셋째주 상승 이후 32주 만에, 서초구는 지난해 6월 넷째주 상승 이후 31주 만에 하락세로 전환됐다.

서울, 특히 강남3구를 중심으로 하락 안정세가 예상되는 가운데 일부 지역에서는 '풍선효과'가 보다 심화할 수 있다는 전망도 나왔다.

이 애널리스트는 "수도권 일부 지역 등 규제를 피한 지역에서 가격 상승세가 감지될 수 있다"며 "지방에서도 마찬가지 흐름이 있을 수 있으나, 지방은 전반적으로 위축돼 있는 만큼 살아나기까진 시간이 더 필요할 것"이라고 했다.

다른 의견도 있다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "시장은 정부 정책의 영향을 받을 수밖에 없다"면서도 "정부 규제가 너무 잦은 데다 타깃 구역도 넓어지고 있어서 영향력은 역설적으로 줄어들고 있다. 규제의 관성화"라고 말했다.

이 대표는 일부 지역에서 총선용 부동산 정책 등 이슈와 맞물려 국지적 상승세가 발생할 수 있다는 예측도 내놨다. 그는 "얼마 전 황희 더불어민주당 의원이 자기 지역구인 목동에 80층 아파트를 짓도록 하겠다더라"며 "이 같은 공약이 일견 현실성이 없어보여도, 지금같이 선거철이면서 시장이 예민한 때는 집값 상승에 영향을 줄 수 있다"고 지적했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원도 장기적으로는 집값이 상승할 여지가 있다고 봤다. 그는 "새 아파트 공급 부족에 따른 수급 불균형 현상은 시간이 갈수록 강화될 것"이라며 "주택담보대출 요건 강화, 청약 대기 수요 등으로 급등하는 전셋값 때문에 전세시장 잔류보다 매입이 답이라고 생각하는 수요는 점점 더 늘 것"이라고 말했다.

이어 "전세계적 저금리 현상, 이에 따라 흘러넘치는 유동성은 부동산 시장에 지속적으로 영향을 줄 것"이라며 "돈의 가치가 떨어질수록 부동산을 보유해야 인플레이션을 방어할 수 있다는 생각은 강해진다"고 강조했다.

설 이후 분양시장은 한국감정원으로의 청약시스템 이관이 마무리되고, 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 분양물량 증가가 예측됐다. 총선 시기 분양 업무가 사실상 마비된다는 점도 4월 전 분양을 서두르는 이유다. 다만 분양물량 증가가 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예측됐다. 이 애널리스트는 "2015년, 2016년 분양물량이 매우 많았지만 그 이후 주택 매매가격은 계속 올랐다"며 "이번에도 4월 내 분양이 늘어난다고 해서 강남 집값이 빠질 거라고 보지 않는다. 매매시장과 분양시장은 달리 보는 게 맞는다"고 단언했다.

함 랩장도 "상한제 시행으로 저렴한 분양물량이 다수 공급되면 이에 대한 수요자 관심은 늘어날 것"이라면서도 "이 같은 현상이 구축 아파트 가격을 끌어내릴 정도는 아닐 것이다. 지금 분양시장엔 사실상 무주택자만 들어갈 수 있기 때문에 일부 수요만 분양시장으로 이전하게 될 것"이라고 말했다.

정부가 추가로 내놓을 만한 규제 카드로는 규제 대상·수준 확대 외에 여러 가지가 언급됐다. 이 애널리스트는 "정부가 '전쟁'이라는 표현을 썼는데, 전쟁은 사실상 '선방'하겠다는 의미"라며 "가격이 안정되면 규제가 안 나올 거란 생각은 오산"이라고 말했다. 이어 "그 방향성은 추가적인 대출 규제, 세입자에 대한 안정화 대책, 다주택자에 대한 압박 등에 방점이 찍힐 것"이라고 덧붙였다.

함 랩장은 "9억원 이하 주택, 교통망 확충, 정비사업·택지개발 호재 등이 있는 비규제지역을 규제지역으로 편입하는 편이 가장 쉽게 검토될 수 있다"며 "3기 신도시 토지보상자금의 시장 유입을 막을 수 있는 채권 및 대토보상비율 확대, 재건축 허용 연한을 기존 30년에서 40년까지 강화, 재개발 임대비율 상향, 임대차시장의 경우 재계약 갱신권 및 임대료 상한제 도입 등이 고려 대상"이라고 말했다.