​올해 서울 신규 아파트, 노후 아파트 가격 처음으로 앞질렀다

서울 노후 아파트 3.3㎡당 매매 거래가격, 신규 아파트 대비 0.92배

정부 재건축 아파트 규제, 효과 발휘한 것으로 분석

신규 아파트 대비 노후 아파트 3.3㎡당 매매 거래가격 비교 그래프. [자료=직방]

서울에서 입주한 지 30년을 초과한 노후 아파트 가격이 입주 5년 이하의 신축 아파트에 처음으로 추월당했다.

9일 부동산정보업체 직방에 따르면 올해 전국 노후 아파트 3.3㎡당 매매 거래가격은 신규 아파트 대비 1.1배 높게 거래됐다. 이는 지난해 1.06배에 비해 더 커진 것이다.

하지만 서울의 경우 올해 처음으로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다. 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트 매매 거래가격은 0.92배로 조사됐다.

세부적으로 강남 3구(강남·서초·송파)는 올해 1.01배까지 격차가 줄었다. 지난 2015~2018년 1.23~1.26배를 유지한 것과 달리 빠르게 노후 아파트와 신규 아파트 가격 갭이 줄어든 것이다.

최근 부각되고 있는 마용성(마포·용산·성동)은 0.89배로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다. 소폭이지만 노후 아파트와 신축 아파트 차이는 작년에 비해 더 커진 것으로 조사됐다.

강남 3구와 마용성 지역 이외의 서울은 작년까지 노후 아파트가 신규 아파트에 비해 거래가격이 높았지만, 2017년부터 가격 역전 현상이 발생해 올해 0.86배로 격차가 더 커지고 있다. 분양가가 상승하고, 신규 아파트에 대한 수요자 선호도가 높아지고 있는 것이 가격 역전 현상과 함께 가격차가 더 커지게 하는 원인이 되고 있다는 분석이다.

서울의 경우 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 거래가격 상승폭이 더 커지면서 이들 간의 가격 격차가 줄어들고, 올 들어서는 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 더 높은 거래가를 기록했다.

이러한 현상은 일정 부분 정부의 재건축 아파트에 대한 정책 규제가 효과를 본 것으로 판단된다. 재건축 아파트 수익성을 제한해 유입 수요를 줄이고 가격을 안정시키는 효과를 가져왔다는 뜻이다.

신규 아파트는 상대적으로 거래 가격의 상승폭이 커지는 모습이다. 기존 강남 3구를 중심으로 형성되던 고가 아파트 거래 시장이 마포구, 용산구, 성동구 등 다른 지역으로 확산되면서 신규 아파트 거래가격이 높아지고 있는 것으로 판단된다.

함영진 직방 빅뎅데이터랩장은 "고가 아파트 시장 확대와 함께 높아지고 있는 분양가로 인해 입주 시점에서 높아진 분양가에 맞춰서 거래가격이 형성되는 것도 신규 아파트 가격 상승 원인이 되고 있다"고 말했다.

한편 지방은 2018년 0.71배에서 0.72배로 차이가 줄었다. 수도권은 빠르게 줄어들던 노후 아파트와 신축 아파트의 매매 거래가격 차이가 2017년부터는 완만한 모습을 보이고 있다.

전국적으로 제주를 제외하고는 모든 지역에서 노후 아파트보다 신규 아파트가 높은 가격에 거래가 이뤄졌다.