[인터뷰]"영주권ㆍ수익률 등 목표부터 따져라"...해외부동산 성공투자 비법은?

시중 자금 해외부동산에 몰리면서 투자 규모 급증...1억·5억·10억대별로 투자지역, 전략 달라

해외 부동산도 하이리스크·하이리턴...안전성 떨어질 수록 수익률 높아

강남 아파트 투자률 4% 안팎인데 해외 가면 6~7% 가능...중산층 진입 문턱 낮아져

김진성 해외부동산연구소 소장은 해외 부동산 투자의 성공 비법에 대해 "본인의 투자 성향과 목적을 명확하게 설정하는 게 중요하다"고 말했다. [사진=김진성 해외연구소 소장, 본인제공]

"꼭 돈과 투자지식이 많은 사람만 해외 부동산에 투자할 수 있는 건 아니다. 1억원 소액으로도 얼마든지 해외 부동산 투자가 가능하다. 더 이상 강남, 인(in)서울 아파트만을 고집할 필요가 없다."

김진성 해외부동산연구소 소장은 27일 기자와 만나 최근 투자자들 사이에 인기를 모으고 있는 해외부동산 투자와 관련, '진입장벽이 높고 불안한 마음이 커 선뜻 투자를 결정하기 쉽지 않다'는 의견에 이같이 답했다.

김 소장은 "해외 부동산 투자도 국내와 마찬가지로 본인 성향에 따라 다양한 수익률을 내는 상품을 결정할 수 있다"면서 "국내 부동산 시장은 포화상태이기 때문에 가능성이 풍부한 해외로 시선을 돌리는 사람들이 많다"고 말했다.

실제 금융투자협회에 따르면 해외 부동산에 투자된 국내 펀드의 순자산 규모는 53조2256억원(11월 기준)으로 전년 동기(39조3956억원) 대비 35% 증가했다. 2015년 12조원과 비교하면 4년 만에 4배 가까이 커진 셈이다. 자산운용기관을 통한 간접투자가 대부분이지만 시중에 자금 유동성이 넘쳐나면서 직접투자액도 연간 약 8000억원대에 달한다는 게 김 소장의 설명이다.

그는 "국내 부동산 투자환경이 어려울수록 해외 직접 투자가 늘어나는데 당분간 이런 분위기가 지속될 것 같다"면서 "투자를 결정하기에 앞서 본인의 투자 유형과 투자 목적을 명확하게 설정해야 한다"고 조언했다.

김 소장은 "해외투자 유형은 목적에 따라 크게 △수익 추구형(국내 부동산 대체) △자녀 교육 목적(유학+이주) △유동자금 활용 등 3가지로 나뉜다"면서 "첫째 유형은 은행·자산운용기관이 조성하는 펀드에 투자하는 경우가 많고, 둘째·셋째 유형은 직접 투자경우가 많다"고 했다. 그러면서 "고소득층은 미국이나 유럽처럼 안정적인 곳에, 중산층은 투자금액이 적고 상승여력이 큰 곳으로 많이 간다"고 덧붙였다.

그는 "미국·유럽 등은 부동산시장과 해외 투자자보호시스템이 안정적으로 돌아가기 때문에 자신이 보수적 성향이라면 선진국에 투자하는 걸 추천한다"면서 "다만 안정적인 만큼 수익률도 높지 않다. 연평균 4% 수준으로 이는 서울 강남 아파트 투자 수익률과 비슷하다"고 말했다. 

수익률을 좀 더 높이고 싶다면 동남아 시장을 선택하는 것도 방법이라고 조언했다. 다만 시장 안전성은 떨어진다는 게 김 소장의 설명이다.

김 소장은 "최근 떠오르는 베트남의 경우 연평균 수익률이 6~7%에 달한다"면서 "공산국가지만 경제 개방으로 글로벌 기업이 많이 유입되고 있고, 외환가치도 비교적 튼튼하며, 높은 경제성장률이 기대되기 때문에 최근 외국인 투자자들이 선호하는 추세"라고 설명했다. 

이어 "투자 지역을 물색할 때 간혹 미래가치를 위해 지금 당장 결정해야 한다고 유혹하는 중개인들이 있는데, 미얀마·캄보디아 등 시장 안전성이 떨어질수록 수익률은 높지만 리스크(위험)가 매우 높다는 걸 명심해야 한다"며 "해외 투자일수록 해당국의 정치·환율·경제·세금정책 등에 받는 영향이 크기 때문에 검증 없이 심증만으로 투자해선 안 된다"고 강조했다.

또 "해외 부동산 투자일수록 수익을 많이 내겠다는 생각보다는 투자금액을 지키겠다는 보수적인 접근 방법이 성공비결"이라고 덧붙였다.

해외 부동산 투자는 부자들의 '전유물'이라는 선입견이 있다. 김 소장은 "해외부동산이야말로 최소·최대 투자금액이 천차만별"이라면서 "투자하려는 국가의 부동산 가격에 따라 결정된다"고 말했다.

이어 "미국은 부동산 가격이 많이 올라 10억원 정도 있어야 되고, 베트남 호찌민도 최근에는 가격이 급등해 3억원은 있어야 원하는 아파트 또는 콘도 구입이 가능하다"면서 "말레이시아는 지역에 따라 천차만별이라 쿠알라룸푸르는 5억원, 조호르바루는 1억원이면 가능하지만 자금이 부족하더라도 현지 투자 지원제도를 이용하면 되기 때문에 금액은 (투자에) 큰 제한요소가 아니다"고 했다.

해외부동산 투자에서 가장 어려운 부분은 투자 지역에 대한 정확한 정보를 얻기 어렵다는 점이다.

김 소장은 "해외 투자 시 가장 많이 실수하는 부분이 현지에서 물건을 직접 보지 않고 중개인이나 수익률만을 보고 결정하는 것"이라면서 "베트남에 3억원을 투자하겠다고 결정하면서 현지 체류비용 100만~150만원 정도가 아까워 검증 없이 계약한다면 매우 위험한 선택"이라고 강조했다.

김 소장은 자신의 투자성향을 스스로 명확하게 하라는 조언을 재차 강조했다.

그는 "자산의 안전성을 추구한다면 기관 투자상품 같은 간접투자가, 해외 거주나 대체투자가 목적이라면 직접 투자하는 방법을 추천한다"면서 "간접투자의 경우 경기가 좋지 않으면 수익이 떨어진다는 단점이 있고, 직접투자의 경우 수익에 가장 크게 영향을 미치는 부분이 공실률이기 때문에 직접 현지를 찾아가 분위기를 살피고 신뢰성 있는 현지 투자 에이전시를 찾는 게 중요하다"고 말했다.

이어 "지인 또는 친구의 권유로 잘 알지 못하는 곳에 투자했다가 책임소재를 따지기 어렵거나 배상청구를 못하는 경우가 의외로 많다"면서 "해외투자는 반드시 실체가 있는 전문가를 통하는 것이 중요하고, 컨설팅은 현지 에이전시를 소개시켜 주는 것에 지나지 않기 때문에 투자하려는 마음이 있다면 중개인의 경험, 투자 이력을 직접 점검한 뒤 신중하게 선택해야 한다"고 조언했다.

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