[글로벌 부동산투자 포럼] "미국 부동산 투자 성공하려면 심플ㆍ환금성에 주목"

어태수 리맥스와이트파트너스 팀장

어태수 리맥스와이드파트너스 팀장이 '미국 부동산 투자와 전략'이라는 주제로 발표를 하고 있다.[유대길 기자, [e-mail]]

"다이어트의 3법칙은 적게 먹고, 제 때 먹고, 운동하는 것이다. 해외 부동산 투자도 마찬가지다. 안전하고, 우량하며, 환금성이 빠른 곳에 투자하는 게 답이다."

미국 부동산 투자의 귀재로 불리는 어태수 리맥스와이트파트너스 팀장은 13일 서울 대한상공회의소에서 열린 '2019 아주경제 글로벌 부동산투자 포럼'에서 성공적인 미국 부동산 투자 비법을 묻는 질문에 이같이 말했다.

그는 "미국은 선진국으로 부동산이 매우 안정적으로 돌아가고 있기 때문에 한국처럼 투자대박을 기대하기 어려운 시장"이라며 "한국식 마인드로 높은 수익률에 안전자산(달러)까지 벌어보겠다고 미국 부동산에 달려들었다가는 백전백패"라고 했다.

어 팀장은 이날 강연에서 미국 부동산 접근 방법을 실전 사례를 통해 설명했다. 그는 "미국에 투자할 때 의외로 수익률 1~2%를 더 보려다가 실패하는 사례가 많다"며 최근 투자 유망처로 부상하는 LA서던캘리포니아대(University of Southern California, 이하 USC) 인근을 예로 들었다.

그는 "USC는 LA와 가깝고, 학생수요가 많은데다 최근 기숙사리테일이 많이 들어와 지가상승 이슈가 많았다"면서 "그러나 학생들은 방과후에 이 지역에 없으며, 주된 세입자는 히스페닉과 멕시칸이고, LA는 랜드컨트롤(임대비용통제) 지역이 있어 1978년 10월 이전에 지은 집이 수익률이 더 좋다"고 설명했다.

이어 "세입자들의 연령대, 인구구성, 랜드컨트롤 등 지역에 대한 이해 없이 단순 수익률만보고 투자하면 잘못된 선택을 할 수 있다"며 "해외부동산 투자는 무조건 심플하고, 임차가 안정적이여야 한다"고 덧붙였다. 

10억원 상당의 투자금으로 고급 레지던스인 LA 솔에어 콘도에 투자했다가 계약서를 살피지 못해 실패한 투자 사례도 소개했다.

어 팀장은 "한국은 관리비를 세입자가 내지만 미국은 전세가 없기 때문에 집주인이 지불한다"면서 "사용자 유틸리비 비용을 세입자가 내겠지 했다가 나중에 HOA FEE(관리비)가 집주인 부담이라는 사실을 알게 돼 집주인이 총 임대비용(4000달러)의 25%를 관리비로 추가로 지불하는 경우도 있었다"고 말했다.

최근 미국 부동산 투자 유망지역으로는 잉글우드, 어바인, 부에나파크 등을 거론했다.

어 팀장은 "연간 미국 전체 500만호 가운데 67%(335만호)가 캘리포니아에서 거래가 이뤄져 단순 거래금액은 동부가 크지만 유동성 측면에서는 시장전망이 더 밝다"면서 "최근 해외법인, IT기업 등이 많이 유입되고 있고, 전통적으로 스탠포드 대학 등 학군이 좋아 꾸준한 수요가 있는 곳"이라고 설명했다.

그는 "특히 잉글우드의 경우 카지노, 호텔, 쇼핑몰 등이 결합된 대형 스타디움을 짓고 있고, 어바인은 한국으로 치면 분당과 강남을 합친 곳"이라며 "학군이 좋고 매우 안전해 구글, 오라클 등 유명 글로벌 기업이 자리한 지역"이라며 라고 설명했다.

어바인은 최근 김태희·비 부부가 24억원 상당의 주택을 매입한 지역으로 유명세를 타기도 했다. 그는 "이 지역은 아직 오렌지 밭이 많다"면서 "단가가 낮게 형성됐기 때문에 개발이 끝나면 본격적인 상승세를 탈 것"이라고 분석했다.

어 팀장은 미국 부동산이 안전자산으로서의 가치도 높지만 세법을 활용한 풍차 돌리기가 가능해 투자자들이 관심을 갖기 충분하다고 말했다. 미국 세법은 '1031조 익스체인지'를 통해 상업용 부동산을 매매한 후 특정기간동안 양도소득세 납세를 연기해준다.

가령 20억원짜리 건물을 산 뒤 이를 30억원에 팔 경우 10억원에 대한 양도세를 내야하지만 6개월 안에 30억원 이상의 부동산을 거래하면 세금이 유예된다. 어 팀장은 "부동산으로 재투자하면서 세금을 계속 유예하기 때문에 투자의 복리효과가 생긴다"며 "1031 익스체인지는 미국 부동산 시장이 금융정책을 통하지 않고 자생적으로 돌아하게 하는 구조"라고 말했다.

해외 부동산 투자를 고려할 때 가장 큰 고민은 매물에 하자가 있는지, 계약이 안전한지 여부다. 그는 "미국은 부동산 계약 체결 과정이 한국보다 훨씬 더 까다롭다"며 "단계별 검증과정이 끝나지 않으면 절대 다음단계로 넘어갈 수 없는 구조"라고 말했다.

그는 "한국 아파트의 경우 다수의 계약자들과 가격협의를 한 뒤 큰 하자가 없으면 바로 계약이 체결되지만 미국은 우선 협상대상자가 결정되면 중개사가 집안 곳곳을 돌며 검증을 한다"며 "천장, 타일, 벽, 배수 등 매물 점검 보고서가 책 한권 분량이 나올 정도로 꼼꼼하게 조사를 하고 가격 재협상에 들어간뒤 최종 투자여부가 결정된다"고 설명했다.