[8·12 분양가 상한제 발표] 10월부터 서울·과천·분당 등 31곳에 분양가 상한제 적용

12일 국토부 '민간주택 분양가 상한제 개선방안' 발표…지정 필수 요건 완화

대상 지역 '투기과열지구'로 넓히고, 효력 시점도 '입주자 모집공고'로 대폭 앞당겨

일반분양 못한 서울 강남권 재건축 모두 포함…전매제한도 최대 10년 확대

[사진=게티이미지뱅크]

이르면 오는 10월부터 서울·경기 과천·세종 등 투기과열지구 민간택지 공동주택에 분양가 상한제가 적용된다. 또 재건축·재개발 등 정비사업 단지의 분양가 상한제 적용 시점도 '입주자 모집공고' 단계로 앞당겨진다.

국토교통부는 12일 오전 여당과의 당정 협의를 거쳐 이 같은 내용이 담긴 '민간택지 분양가 상한제 개선방안'을 발표했다. <관련기사 3·12면>

먼저 정부는 민간택지 분양가 상한제 지역 확대를 위해 대상 지역 지정 요건을 대폭 수정한다.

지정 요건 중 필수 충족 사항인 주택 가격의 경우, 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 투기과열지구로 바뀐다. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 기본적으로 투기과열지구여야 한다는 뜻이다. 현재 투기과열지구는 서울 전역, 경기 과천·성남시 분당구, 대구 수성구, 세종 등 전국 31곳에 지정돼 있다.

현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지에 분양가 상한제가 적용되기 위해서는 필수적으로 주택가격 상승률이 '최근 3개월간 물가 상승률의 2배를 초과하는 지역'이어야 한다. 이번 주택가격 기준 변경으로 민간택지 분양가 상한제 적용 대상 지역은 현행보다 대폭 확대된다.

또 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정과 관련한 분양 가격, 청약 경쟁률, 주택 거래량 등 선택 요건 3개 중 분양가격은 현행 기준인 '직전 12개월 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳'으로 유지되나, 분양가격 상승률은 평균치를 기준으로 삼게 된다. 

다만 해당 시·군·구 분양 실적이 없을 땐 청약 가능 지역인 주택건설지역(특별시·광역시)의 분양가격 상승률을 사용할 수 있도록 개선된다. 또 선택 요건 중 나머지 두 가지인 청약 경쟁률, 주택 거래량의 경우 현행 기준이 유지된다.

현행 정책 경쟁률 기준은 분양이 있던 직전 2개월 일반주택은 5대 1, 전용면적 85㎡ 이하는 10대 1을 초과하고, 주택 거래량 기준은 3개월간 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등이다.

분양가 상한제 지역으로 지정하려면 필수 요건(주택 가격) 한 가지에 선택 요건 세 가지(분양 가격, 청약 경쟁률, 주택 거래량) 중 한 가지 기준을 맞춰야 한다.

국토부는 "앞으로 민간택지 분양가 상한제 적용 대상 지역은 정량 요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별, 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 방침"이라고 밝혔다.

분양가 상한제 적용 대상 단지도 늘어난다. 재건축·재개발 주택 사업 지정 효력 발생 시점이 앞당겨지기 때문이다.

현재는 재건축·재개발 주택 사업의 경우 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'부터 적용되지만, 앞으로는 일반 주택 사업과 동일하게 '최초 입주자모집 승인 신청 단지'로 변경, 단일화된다.

이 같은 사업단계에 속한 서울 강남권 '래미안 라클래시' 등 일부 재건축 단지들이 정부의 분양가 통제에 맞서 선분양 대신 후분양으로 분양가 상한제를 피해 가려 했으나, 이 통로마저 차단한 것이다.

수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간도 대폭 확대된다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택 전매제한 기간은 3~4년이지만, 앞으로는 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 조정된다.

특히 수도권 투기과열지구 내 공공·민간택지는 분양가격이 인근 시세의 80~100%일 경우 전매제한 8년, 80% 미만일 경우 전매제한 10년이 적용된다.

국토부는 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공분양 주택에 적용되는 거주 의무기간 최대 5년을 올해 안에 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이다.

정부는 분양가 상한제 주택의 분양가를 최종적 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이뤄질 수 있도록 제도 개선을 추진 중에 있다. 아울러 이번에 '공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정 절차의 적정성을 검토하게 하는 방안도 추진하고 있다.

이 밖에 아파트 후분양이 가능한 시점을 현행 '지상층 층수 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준) 이후'에서 '지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준) 이후'로 개정하는 규칙 개정에도 나설 예정이다.

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안은 오는 14일부터 다음 달 20일까지 입법 예고된다. 이후 관계 기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행된다.